Vizi e difetti nei lavori condominiali. Il direttore dei lavori e l’impresa non perdono il diritto al pagamento

Ogni situazione in ambito edilizio è un caso a sé, con specifiche variabili che rendono ogni contenzioso diverso dall’altro e non è raro che, quando un’opera subisce vizi o difetti, la questione giunga fino ai tribunali, dove l’incertezza e la complessità si amplificano.

Nemmeno lo strumento della consulenza tecnica d’ufficio (CTU) può mettere la parola fine all’interpretazione degli aspetti tecnici, in quanto un successivo giudice può tranquillamente ribaltarne i contenuti e di conseguenza le decisioni prese nel precedente grado di giudizio.

È quanto avvenuto con la sentenza della Corte d’Appello di Bologna n. 466 del 13 marzo 2025 che, mettendo in discussione i contenuti della CTU svolta in primo grado, ha posto l’accento su un tema cruciale nell’ambito dei contratti di appalto e dei contenziosi edilizi: in presenza di vizi e difetti dell’opera, il diritto al pagamento dei compensi del direttore dei lavori e dell’impresa non viene meno.

Emerge quindi che una perizia di parte ben fatta è fondamentale per il buon esito del procedimento, e per affrontare in modo equilibrato le modalità di risoluzione delle problematiche derivanti dai vizi delle opere.

I vizi e difetti dell’opera: la posizione del direttore dei lavori e dell’impresa

La Corte d’Appello di Bologna ha ribadito che, anche in presenza di vizi e difetti che non rendano inservibile l’opera, i professionisti e l’impresa che hanno eseguito i lavori non perdono il diritto al pagamento dei loro compensi.

In particolare, per quanto riguarda il direttore dei lavori, il giudice ha precisato che, sebbene i vizi possano dar luogo a una richiesta di risarcimento danni ex art. 2236 c.c., ciò non comporta una riduzione automatica del compenso.

Nel caso dell’impresa, il discorso è leggermente diverso. Poichè i vizi riscontrati non avevano reso l’opera totalmente inutilizzabile, l’obbligo di eliminare i difetti comporta che il pagamento del corrispettivo sia subordinato alla corretta eliminazione degli stessi.

In altre parole, l’impresa ha diritto al pagamento solo se esegue l’intervento per eliminare i vizi riscontrati, come stabilito dalla Cassazione (sentenza n. 31378/2022).

È, quindi, il completamento dei lavori corretti che consente all’appaltatore di percepire l’importo dovuto.

Controversia su lavori condominiali e difetti: il ruolo di direttore e impresa

Nel caso esaminato dalla Corte un condominio si era opposto a un decreto ingiuntivo richiesto da un’impresa di costruzioni per il pagamento di una fattura di oltre 100.000 euro, relativa a lavori di manutenzione straordinaria dei balconi.

L’impresa aveva eseguito i lavori, ma il condominio aveva contestato sia il credito sia il quantum della fattura, facendo riferimento a vizi dell’opera e a ritardi nell’esecuzione.

Inoltre, il condominio aveva chiamato in causa anche il direttore dei lavori, considerandolo corresponsabile per i difetti riscontrati.

Da parte sua, l’impresa ha difeso la propria posizione sostenendo che i vizi lamentati non esistevano, in quanto l’opera era stata accettata dal committente tramite il collaudo e la contabilità firmati dal direttore dei lavori, sottolineando che l’accettazione dei lavori da parte del condominio escludeva ogni contestazione sui vizi.

Anche il direttore dei lavori ha contestato le accuse, chiedendo, a sua volta, di essere risarcito per il saldo delle proprie spettanze.

Decisione giudiziaria sui difetti dei parapetti nei lavori condominiali

La Corte d’Appello di Bologna ha confermato la decisione di primo grado, condannando il condominio al pagamento della somma richiesta dall’impresa, a condizione che vengano eliminati i vizi. Tuttavia, il punto centrale della controversia riguarda proprio la valutazione dei vizi. Se in primo grado il giudice aveva dato credito alla consulenza tecnica, che aveva ritenuto i parapetti dei balconi conformi alle normative, il giudice d’appello ha ribaltato tale conclusione.

Il consulente incaricato di valutare i parapetti aveva inizialmente confermato la conformità alle Norme Tecniche per le Costruzioni (NTC 2008), ma la Corte ha ritenuto che il CTU avesse interpretato erroneamente le valutazioni da svolgere.

In particolare, il valore da considerare per la resistenza alla spinta orizzontale non era 1,00kN/m, come indicato dal consulente, ma 2,00kN/m, come previsto dalla Tabella 3.1 del DM 14 gennaio 2008. Di conseguenza, i parapetti sono stati giudicati non conformi.

La Corte ha anche respinto l’argomentazione del consulente in merito all’inapplicabilità del DM n. 236/1989, che stabilisce le prescrizioni per garantire l’accessibilità degli edifici. L’intervento, pur essendo di “manutenzione straordinaria”, doveva rispettare anche tali normative, per evitare il cosiddetto “rischio di impiccagione” derivante dallo spazio eccessivo tra gli elementi “correnti” che costituiscono la ringhiera.

Nonostante questi vizi, la Corte ha ribadito che l’impresa ha diritto al pagamento del compenso, poiché l’opera non era del tutto inutilizzabile, ma la sua idoneità era subordinata alla rimozione dei difetti. Quindi, l’impresa dovrà completare i lavori di sistemazione per poter incassare il pagamento dovuto.

La sentenza ha premiato l’architetto

Il Tribunale di Reggio Emilia ha chiarito che, sebbene il condominio avesse stipulato un accordo con il GC per la gestione dei lavori e dei pagamenti, ciò non ha alcun effetto giuridico nei confronti del professionista. In particolare, è stato evidenziato che l’architetto aveva partecipato a diverse assemblee condominiali, illustrando dettagliatamente il progetto e rispondendo alle domande dei condomini, come risulta dai verbali. L’architetto, dunque, godeva di piena fiducia, il che ha confermato la validità del rapporto diretto tra l’architetto e il condominio. Di conseguenza, anche in assenza di un esplicito conferimento dell’incarico da parte dell’assemblea, il Tribunale ha confermato la validità del decreto ingiuntivo e ha obbligato il condominio al pagamento del corrispettivo per i servizi prestati dall’architetto.