Vendere casa dopo il superbonus: i rischi fiscali per condòmini e amministratori

Con il Superbonus, molti proprietari hanno scelto di ristrutturare il proprio immobile non solo per migliorarne l’efficienza energetica e la sicurezza, ma anche per aumentarne il valore di mercato. Tuttavia, la vendita di una casa ristrutturata con questa agevolazione fiscale può attirare l’attenzione del Fisco, con il rischio di contestazioni per attività d’impresa e recupero di imposte come Iva e Irap. Inoltre occorre considerare l’incidenza della tassazione delle plusvalenze, introdotta dalla legge di Bilancio 2024.

Quando il Fisco considera una vendita attività d’impresa

Secondo la Risoluzione n. 204/2002 dell’Agenzia delle Entrate e diverse sentenze della Cassazione, la vendita di un immobile ristrutturato con il Superbonus può essere considerata attività d’impresa, anche se effettuata da una persona fisica.

Questo accade quando l’operazione presenta un fine speculativo evidente, ad esempio se l’immobile viene ristrutturato con l’intenzione di rivenderlo a breve termine per ottenere un guadagno.

In passato, la Cassazione ha stabilito, con riferimento ad uno specifico caso, che basta un’unica operazione di rilevanza economica per configurare un’attività imprenditoriale, soprattutto se comporta una pluralità di passaggi organizzati, come la gestione dei lavori, l’ingaggio di tecnici e il rispetto delle normative fiscali ed edilizie. L’art. 55 del Tuir rafforza questa interpretazione, equiparando a reddito d’impresa il profitto derivante da attività economiche anche occasionali.

Il rischio di perdere il Superbonus

Il co. 9 dell’art. 119 del DL 34/2020 limita il Superbonus alle persone fisiche che operano al di fuori di attività d’impresa, arte o professione. Questo significa che, se la vendita di un immobile ristrutturato viene considerata attività imprenditoriale, il contribuente rischia di perdere il beneficio fiscale.

In questi casi, il Fisco può non solo richiedere il rimborso del Superbonus, ma anche contestare il mancato versamento di Iva e Irap, configurando la fruizione indebita del bonus.

Per i motivi anzidetti questa situazione può verificarsi anche quando si vende un singolo immobile, soprattutto se l’importo è rilevante e l’operazione appare pianificata con intento speculativo, ma ancor più può configurarsi se la vendita avviene in modo “sistematico”.

La vendita con riserva di proprietà

Ma non c’è solo l’attività d’impresa da tenere in considerazione quando si vendono immobili che hanno beneficiato del Superbonus. Dal primo gennaio 2024 è in vigore una disciplina specifica per la tassazione delle compravendite che hanno ad oggetto immobili efficientati con il 110%, che applica un’imposta sostitutiva del 26% al valore della plusvalenza, vale a dire l’importo ricavato dalla differenza tra il prezzo cui l’immobile viene venduto e quello a cui era stato comprato o costruito, aumentato dei costi di realizzazione degli interventi che hanno dato accesso al Superbonus.

A introdurla è stata la Legge di Bilancio 2024 (L. n. 213/2023, art. 1, co. dal 64 al 66).

Un’opzione per evitare la tassazione delle plusvalenze, quando si ricade in questa specifica fattispecie, è rappresentata dalla vendita con riserva di proprietà, prevista dall’art. 1523 del codice civile. Questo schema contrattuale consente all’acquirente di entrare immediatamente in possesso dell’immobile, mentre la proprietà viene trasferita solo con il pagamento dell’ultima rata.

Secondo l’Agenzia delle Entrate (risposta a interpello 156 del 16 luglio scorso), se il saldo finale avviene ad oltre dieci anni dalla conclusione dei lavori agevolati, la tassazione delle plusvalenze non si applica. Questa flessibilità rende la vendita con riserva di proprietà uno strumento utile per chi vuole vendere un immobile ristrutturato con il Superbonus, evitando contestazioni fiscali.

Come prevenire le contestazioni fiscali

Per evitare problemi con il Fisco, i condomini che pianificano la vendita di un immobile ristrutturato con il Superbonus dovrebbero valutare attentamente le modalità contrattuali e la tempistica della vendita.

Gli amministratori di condominio, invece, possono supportare i proprietari fornendo informazioni aggiornate sulla normativa e agevolando una corretta gestione delle pratiche legate agli interventi.