Superbonus in salvo col decreto “salva-casa”

Regolarizzazione delle piccole difformità edilizie, definizione più ampia degli interventi di edilizia libera che possono essere realizzati senza permesso di costruire e tolleranze costruttive meno stringenti. Sono queste alcune delle misure “salva casa” contenute nel decreto-legge, proposto dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti Matteo Salvini e approvato in Consiglio dei Ministri lo scorso 24 maggio.

Il pacchetto ha la finalità di “salvare le nostre case da una normativa rigida e frammentata, fatta di procedure incerte che ostacolano la commerciabilità dei beni e precludono l’accesso a mutui, sovvenzioni e contributi”, come illustrato dal Mit durante la presentazione in Cdm, ma per spiegare i suoi effetti si doveva attendere la sua pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, prevista per il 28 maggio.

Le modifiche rendono più snello l’iter necessario per sanare le irregolarità costruttive che interessano gli immobili e si ripercuotono inevitabilmente sulla disciplina dei bonus edilizi. Chi, ad esempio, si trova nella situazione di non poter proseguire i lavori agevolabili con Superbonus proprio a causa della presenza di difformità edilizie sull’immobile, potrà “sbloccare” il cantiere, in certi casi senza neanche passare per la richiesta di una sanatoria.

Lievi difformità

Sulla sanatoria delle irregolarità, il nuovo decreto interviene percorrendo due strade, da un lato rendendo più semplice la procedura per i casi meno gravi, e dall’altro “evitando” del tutto la configurazione stessa di un’irregolarità nel caso in cui le opere siano diverse da quelle dichiarate entro un margine di tolleranza più ampio di quello finora stabilito.

Attualmente, quando sono realizzati lavori in assenza del titolo abilitativo oppure in difformità dallo stesso, la legge prevede che si possa ottenere la sanatoria (versando le relative sanzioni) solo se i lavori risultano dotati della c.d. “doppia conformità”, vale a dire siano conformi tanto alla normativa urbanistica che a quella edilizia, sia al momento della loro realizzazione che al momento della domanda di sanatoria.

Con le modifiche, ciò varrà solo per le “difformità totali” e le “variazioni essenziali”, mentre in caso di “parziale difformità” per ottenere la sanatoria sarà sufficiente che gli interventi siano conformi alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, e alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.

Una semplificazione non da poco, che permetterà di sbloccare numerosi cantieri attualmente in attesa di regolarizzazione.

Le nuove tolleranze

Ad oggi, le tolleranze nel rispetto delle quali non si configura alcuna irregolarità sono individuate in tutti quei discostamenti tra titolo abilitativo e opere non superiori al 2%. Se, ad esempio, l’altezza di un elemento architettonico è dichiarata in misura diversa da quella realizzata, ma tale differenza non supera il 2%, l’immobile è considerato regolare dal punto di vista edilizio.

Il nuovo decreto conferma questa franchigia in relazione agli immobili superiori ai 500 mq, aumentandola al 3% per quelli dai 300 ai 500 mq e progressivamente fino al 5% in caso di immobili sotto i 100 mq. Tale novità avrà effetto solo “per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024”, di fatto sbloccando quei cantieri Superbonus fermi per la presenza di piccole irregolarità, che in questi casi non dovranno neanche passare dallo step della sanatoria.

Superbonus e irregolarità edilizie

Le novità pensate dal Mit si inseriscono all’interno del più ampio tema della possibilità (o meno) di agevolare fiscalmente con Superbonus il costo di interventi realizzati su immobili che presentano irregolarità edilizie.

Il modo in cui è scritta la normativa Superbonus, infatti, ha generato dibattiti tra gli operatori del settore, che sono giunti a interpretazioni più o meno restrittive, da chi ha ritenuto irrilevante la presenza di irregolarità edilizie rispetto alla legittima spettanza della detrazione, a chi ha invece ipotizzato la decadenza dall’agevolazione.

Ciò che è certo, è che l’amministrazione ha sempre voce in capitolo quando si tratta di valutare la legittimità di un immobile oggetto di intervento, al punto che vari giudici hanno confermato che il Comune può bloccare i cantieri Superbonus in simili casi, fino a quando non interviene la sanatoria (Tar del Lazio, sentenza n. 18386/2023 e Tar di Firenze, sentenza n. 306/2024).

In questo senso, il nuovo decreto fa luce sulla questione, eliminando il rilievo delle piccole difformità ed evitando così contestazioni fiscali, dando altresì la possibilità a chi invece si trovi in situazioni di più grave entità di ottenere la sanatoria più agevolmente.