Superbonus e inadempimento impresa: diffida anche al direttore dei lavori?

Passate le ferie estive, a poco più di cento giorni dalla scadenza del 110% (31 dicembre 2023), con timidi segnali di proroghe all’orizzonte, se i lavori non procedono anche i nervi dei soggetti più pazienti possono iniziare a scricchiolare. Tanto più se l’ipotesi di proroga che circola in questi giorni è relativa solo ai condomini che abbiano eseguito più del 60% delle opere, lasciando fuori tutti gli altri.

Sono numerosi, infatti, i cantieri nei quali le imprese hanno abbandonato i lavori, dapprima sospendendoli e poi non facendosi più vedere. Se finora poteva aver senso temporeggiare, nella speranza che qualcuno si rifacesse vivo, ben sapendo che il ricorso alle vie giudiziali richiede tempistiche incompatibili con quelle dei bonus edilizi, ora le cose iniziano a cambiare e, purtroppo, chi già non lo ha fatto deve iniziare a valutare strategie d’attacco.

Di fronte a simili problematiche, il consiglio è sempre quello di fare affidamento sui propri tecnici, sul direttore dei lavori in particolare, figura di riferimento assoluto del committente, ma purtroppo esistono casi nei quali anche i professionisti designati non forniscono le risposte che si cercano.

Il quesito

Vivo in un condominio nel quale sono iniziati lavori di ristrutturazione due anni fa, sulla base di una CILA Superbonus regolarmente presentata in comune. L’impresa ha eseguito una parte delle opere previste, a seguito delle quali è stato emesso un SAL pari al 40% dell’importo complessivo, che è stato oggetto di sconto in fattura, come previsto nel contratto d’appalto. Dopodiché sono intervenuti i decreti che hanno bloccato la cessione dei crediti e quindi l’impresa, non avendo più liquidità, ha iniziato dapprima a rallentare l’esecuzione, per poi sparire del tutto, trasformando la palazzina in un cantiere abbandonato. Abbiamo provato in tutti i modi a contattare il titolare, invitandolo a riprendere le lavorazioni e a terminarle nel rispetto del contratto (il termine di ultimazione è ormai decorso da tempo), ma lui ci ha risposto che non ne ha nessuna intenzione, sapendo che finire i lavori significherebbe anticipare denaro ai fornitori e ricevere in cambio “titoli” fiscali difficilmente monetizzabili.

Mi chiedo come posso tutelarmi, considerando che la scadenza del 110% è dietro l’angolo e che anche il direttore dei lavori non ha fatto nulla di concreto per farci uscire da questa trappola.

La risposta dell’esperto

Il caso prospettato risulta, purtroppo, molto ricorrente, data la nota situazione congiunturale che lega i lavori ai bonus edilizi e i pagamenti al blocco della cessione dei crediti.

Il rischio, per chi si trova invischiato in una situazione come quella descritta, non è solo quello di non riuscire a concludere i lavori, ma anche di dover restituire le somme che sono state già oggetto di sconto in fattura (maggiorate ovviamente degli interessi e delle sanzioni comminate dall’AdE), in quanto il diritto alla detrazione matura solo nel momento in cui i lavori vengono effettivamente svolti e portati a termine.

In simili situazioni, e a fronte di rischi di questo tipo, tutto si gioca sul contenuto dei contratti, sia quelli inerenti all’appalto delle opere sia quelli di conferimento ai professionisti dei rispettivi incarichi.

Occorre quindi operare con molta prudenza, anzitutto affrontando il problema nell’ambito dell’assemblea condominiale.

Nel caso specifico è opportuno che sia proprio l’assemblea, e non il singolo condòmino ad affrontare la problematica e che, stante lo scarso contributo del direttore dei lavori (così si legge nel quesito), l’assemblea provveda a nominare un consulente legale e un consulente tecnico, per svolgere le analisi del caso.

Come affrontare l’inadempimento dell’impresa

Se, come par di capire, l’impresa si era contrattualmente impegnata ad eseguire determinati lavori a fronte di uno sconto in fattura del 100% (ovvero a zero spese per il committente) ed entro un determinato termine già decorso, non c’è dubbio che l’abbandono del cantiere rappresenta un grave inadempimento contrattuale, che deve essergli formalmente contestato.

Sarà pertanto opportuno che il condominio, tramite il proprio amministratore e un legale, invii una formale diffida a mezzo pec all’impresa, assegnandogli un termine perentorio entro cui riprendere le lavorazioni e completarle, avvertendolo che, decorso tale termine, il contratto d’appalto dovrà intendersi risolto “di diritto”, per palese violazione degli accordi, con addebito di tutti i danni conseguenti.

Ma non sempre, purtroppo, questi formalismi “spaventano” l’impresa, soprattutto se si tratta di società che non hanno nulla da perdere. Le responsabilità da verificare ed eventualmente da contestare, però, non sono solo in capo all’appaltatore.

La possibile responsabilità del direttore dei lavori

Per quanto è possibile comprendere dal quesito, il direttore dei lavori non ha fatto nulla di concreto per “sbloccare” la situazione, di fatto favorendola.

Anche in questo caso è fondamentale analizzare gli accordi intercorsi tra il professionista e il condominio committente. In assenza di clausole particolari, peraltro difficili da formalizzare, per rintracciare quali siano i compiti e le responsabilità del direttore dei lavori occorre fare riferimento alle norme che regolano gli appalti pubblici, mancando una specifica regolamentazione per quelli privati.

Ed è proprio nel “Nuovo Codice dei contratti pubblici”, di cui al D.Lgs. n. 36/2023, che si trovano importanti indicazioni in tal senso.

Ad esempio, al suo art. 122, co. 3, dedicato al tema della “risoluzione” del contratto, si legge che “Il contratto di appalto può essere risolto per grave inadempimento delle obbligazioni contrattuali da parte dell’appaltatore, tale da compromettere la buona riuscita delle prestazioni. Il direttore dei lavori […] quando accerta un grave inadempimento […] avvia in contraddittorio con l’appaltatore il procedimento disciplinato dall’articolo 10 dell’allegato II.14”.

Il suddetto procedimento disciplinato dall’articolo 10 dell’allegato II.14 del “Nuovo Codice dei contratti pubblici”, consiste in una relazione particolareggiata del Direttore Lavori, mediante la quale lo stesso “formula la contestazione degli addebiti all’appaltatore, assegnando a quest’ultimo un termine non inferiore a quindici giorni”.

Si comprende allora che è proprio il direttore a tenere le redini della situazione e a dover intervenire tempestivamente, affinché l’operato dell’appaltatore non arrechi pregiudizio al committente.

Tornando all’art. 122, il suo co. 4, precisa ulteriormente che “qualora, al di fuori di quanto previsto dal comma 3, l’esecuzione delle prestazioni sia ritardata per negligenza dell’appaltatore rispetto alle previsioni del contratto, il direttore dei lavori … gli assegna un termine (ndr. all’appaltatore) … entro il quale deve eseguire le prestazioni. Scaduto il termine, e redatto il processo verbale in contraddittorio, qualora l’inadempimento permanga, la stazione appaltante risolve il contratto”.

È fuori da ogni dubbio, dunque, che il direttore dei lavori, in caso di inadempimento o ritardo dell’impresa, debba attivarsi al più presto, inviando ordini di servizio e assegnando i termini di cui sopra. Ove ciò non avvenga, si tratterà di un errore professionale da contestargli formalmente. Se tale errore risulta tale da cagionare danni concreti, il tecnico sarà chiamato ad attivare la propria assicurazione.

Il ruolo del Direttore dei lavori è di fondamentale importanza in tutte le fasi dell’appalto

Il ruolo del Direttore dei lavori è dunque di fondamentale importanza in tutte le fasi dell’appalto, non solo dal punto di vista tecnico, ma anche per la gestione economica dello stesso. Un suo intervento tempestivo e persuasivo può infatti evitare l’aggravamento di situazioni come quella descritta nel quesito.

Tutto ciò trova riscontro nel menzionato Allegato II.14, art. 1 capo 1, del Dlgs 36/2023, ove si legge che “nell’esecuzione dei contratti il direttore dei lavori opera […] valutando e curando i profili tecnici, contabili e amministrativi nell’esclusivo interesse all’efficiente e sollecita esecuzione dell’intervento. Nell’esercizio delle funzioni affidate, il direttore dei lavori […] interloquisce in via esclusiva con l’esecutore in merito agli aspetti tecnici ed economici del contratto”.