Superbonus e Bonus fiscali: tutti i casi in cui è consentita la cessione dei crediti

Dall’avvento del Superbonus il sistema delle agevolazioni fiscali per l’edilizia è molto cambiato. Non solo sono stati potenziati gli effetti dei bonus in termini percentuali, ma è anche stata estesa la possibilità di applicare il meccanismo di cessione a terzi dei crediti fiscali, regolata dall’art. 121 del DL34/2020.

Tale meccanismo, ormai noto a tutti e molto vantaggioso, ha però avuto vita difficile. Ben presto infatti l’Agenzia delle Entrate è intervenuta con interpretazioni restrittive e via via il legislatore ha “corretto il tiro”, con non poche difficoltà per gli operatori, fino a giungere al blocco delle cessioni operato dal DL 11/2023, che poi – per fortuna – è stato un po’ attenuato dalla sua legge di conversione (L 38/2023).

Un blocco comunque molto forte ma non totale, che lascia alcuni spazi nei quali possono muoversi i contribuenti.

Bonus barriere

Il legislatore ha previsto la non applicazione del divieto di cessione dei crediti fiscali, senza specifiche condizioni, solo nel caso di lavori agevolati con il c.d. bonus barriere (DL 34/2020, art. 119-ter), che permette di detrarre il 75% della spesa sostenuta per il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche, ovvero quegli ostacoli che rendono i luoghi non praticabili da parte di persone con disabilità. Il bonus barriere (in scadenza al 31/12/2025), risulta così particolarmente vantaggioso, in quanto le opere che ricadono sotto il suo ombrello (e non sono poche tra quelle “dirette” e quelle “assorbite”) possono essere ancora oggetto di sconto in fattura da parte dei fornitori. Unica condizione è che esse rispettino i requisiti tecnici previsti dal DM 236/1998.

Superbonus

Per quanto riguarda gli interventi eseguiti negli edifici non condominiali, i soggetti che ne sostengono le relative spese possono fruire del Superbonus con le modalità alternative previste dall’art.121 a condizione che, prima del 17 febbraio 2023, abbiano presentato la CILAS.

Leggermente diverso il caso degli interventi condominiali, per i quali, oltre alla CILAS, entro la stessa data deve risultare adottata la delibera assembleare di approvazione dei lavori.

Il decreto, infine, esclude dal blocco delle cessioni gli interventi di demolizione e ricostruzione rientranti nel Superbonus, a condizione che sia stata presentata prima del 17 febbraio l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo. Nelle zone sismiche 1, 2 e 3, poi, l’esonero si applica anche alle spese per gli interventi compresi in piani di recupero del patrimonio edilizio esistente o di riqualificazione urbana che alla data del 17 febbraio risultino approvati dalle amministrazioni comunali e che concorrano al risparmio del consumo energetico e all’adeguamento sismico dei fabbricati.

Edilizia libera e box

Nei casi in cui gli interventi possono essere eseguiti senza un titolo edilizio (ovvero in edilizia libera) la condizione per rientrare nella deroga del divieto di cessione dei crediti prevede che siano già iniziati i lavori. In caso contrario, le agevolazioni possono ancora essere fruite con cessione del credito se le parti hanno già stipulato un accordo vincolante per la fornitura dei beni e dei servizi oggetto dei lavori. Se al 17 febbraio non risultino versati acconti, la data antecedente dell’inizio dei lavori o della stipulazione dell’accordo vincolante deve essere attestata da cedente e cessionario con dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.

Alla richiesta del titolo abilitativo presentato entro il 17 febbraio 2023, poi, è legata anche la fruizione con cessione del bonus per gli interventi di realizzazione di box auto pertinenziali (Tuir, art.16-bis, co. 1, lett. d).

Bonus di tipo acquisti

Una deroga importante al divieto investe anche i bonus riservati agli acquirenti. A condizione che al 17 febbraio sia stato richiesto il titolo abilitativo, infatti, possono utilizzare le modalità alternative coloro che accedono alle seguenti detrazioni:

• Bonus acquisto immobile ristrutturato (Tuir, art. 16-bis, co. 3), previsto per interventi su interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che entro 18 mesi provvedono all’alienazione o assegnazione dell’immobile;
• Sismabonus-acquisti (DL 63/2013, art. 16, co. 1-septies), previsto in caso di demolizione e ricostruzione di interi edifici ubicati in zona sismica 1, 2 e 3 da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che entro 30 mesi provvedano all’alienazione o assegnazione dell’immobile.

Terzo settore e stati di emergenza

Infine, il blocco delle cessioni non si applica alle opzioni esercitate dagli enti del terzo settore elencati nel DL 34/2020, art. 119, co. 9, lett. c), d) e d-bis). Si tratta, nel dettaglio, di:

• IACP (istituti autonomi case popolari), per interventi su immobili di loro proprietà o gestiti per conto dei comuni, adibiti a edilizia residenziale pubblica;
• cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi su immobili posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
• Onlus, organizzazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale.

L’unica condizione da rispettare in questi casi, è che tali soggetti giuridici risultino già costituiti alla data del 17 febbraio 2023.

Da ultimo, il divieto non opera in relazione agli interventi su immobili danneggiati dagli eventi sismici verificatisi dal 01 aprile 2009, nonché su immobili danneggiati dagli eventi meteorologici verificatisi nelle Marche dal 15 settembre 2022 situati nei comuni per i quali è stato dichiarato lo stato di emergenza.