Superbonus 110%: per le bifamiliari un milione di euro
per chi vuole ristrutturare un condominio il tempo c’è.
Ma gli importi delle detrazioni fiscali (cedibili fino a tre volte a istituti finanziari come da ultime disposizioni governative), sono sufficienti per coprire l’importo dei lavori?
Ai sensi dell’art. 119 del decreto 34/2020, come coordinato dalla legge di bilancio 2022 (legge 234/2021) e dal decreto sostegni ter (DL 4/2022), l’accesso al Superbonus è consentito, tra gli altri, ai “condomìni e alle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche”.
In tal caso le scadenze di esecuzione degli interventi sono state prorogate nel modo seguente:
– 31 dicembre 2023 per la detrazione delle spese al 110%;
– 31 dicembre 2024 per la detrazione delle spese al 70%;
– 31 dicembre 2025 per la detrazione delle spese al 65%.
Quindi per chi vuole ristrutturare un condominio il tempo c’è.
Ma gli importi delle detrazioni fiscali (cedibili fino a tre volte a istituti finanziari come da ultime disposizioni governative), sono sufficienti per coprire l’importo dei lavori? In questo momento, in cui l’aumento del costo delle materie prime e dell’energia è esponenziale, il dubbio è più che legittimo. Se si sfora sono dolori.
I massimali di spesa nel caso di un edificio bifamiliare
La casistica degli edifici ammessi al Superbonus, è veramente ampia, potendo comprendere edifici singoli o plurifamiliari, con parti condominiali o con proprietario unico.
Andando a vedere, a titolo di esempio, quali sono i massimali di spesa relativi al 110% nel caso più semplice, quello di una bifamiliare, ci si può rendere facilmente conto che essi sono molto “generosi”, arrivando a sfiorare il milione di euro. Per l’esattezza 913.090,87€ che, maggiorati al 110%, arrivano a 1.004.400,00€.
Un importo che spesso risulta superiore anche al costo di costruzione ex novo dell’intero fabbricato e che peraltro non comprende i massimali inerenti ai bonus minori, come ad esempio quelli relativi ai lavori sulle parti private e il bonus facciate.
Se poi il numero di unità immobiliari è maggiore di due è evidente che il massimale aumenta ancora di più.
Attenzione però a non illudersi e a non fare confusione con i numeri.
I massimali di spesa indicano gli importi “potenziali”, ovvero quelli massimi, raggiungibili solo astrattamente. Bisogna infatti tener conto che l’importo effettivo dei lavori, quello spendibile e cedibile a terzi, è relazionato alle dimensioni e alle caratteristiche dell’edificio e deriva da lavorazioni i cui prezzi devono essere “congrui”, ovvero devono stare al di sotto di quelli riportati nei prezzari delle opere pubbliche e di quelli indicati nel decreto requisiti tecnici per le varie categorie di opere (massimali specifici a mq).
Poi non bisogna dimenticare che i massimali di spesa sono sempre espressi al lordo dell’iva e delle spese professionali.
Tabella dei massimali di spesa ammessi al Superbonus 110% nel caso di una bifamiliare (importi suddivisi per categoria di lavori detraibili)
Categoria di lavoro
Detrazione 110%
Spesa 100%
Sismabonus, interventi per la riduzione del rischio sismico sulle parti comuni spendibili ad esempio per rifare le strutture dei solai, del tetto, e per le opere di manutenzione strettamente correlate.
€ 211.200,00
€ 192.000,00
Ecobonus, isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro con incidenza superiore a 25% della superficie disperdente
€ 88.000,00
€ 80.000,00
Ecobonus, sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria
€ 44.000,00
€ 40.000,00
Ecobonus trainato, coibentazione di strutture opache verticali e orizzontali (coperture e pavimenti) e sostituzione di finestre comprensive di infissi
€ 120.000,00
€ 109.090,90
Ecobonus trainato, installazione di schermature solari e chiusure oscuranti
€ 120.000,00
€ 109.090,90
Ecobonus trainato, installazione di collettori solari termici
€ 120.000,00
€ 109.090,90
Ecobonus trainato, sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione, generatori di aria calda a condensazione, pompe di calore ad alta efficienza, sistemi ibridi o scaldacqua a pompa di calore
€ 60.000,00
€ 54.545,46
Ecobonus trainato, sistemi di automazione e controllo dell’edificio
€ 30.000,00
€ 27.272,72
Installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su edifici
€ 105.600,00
€ 96.000,00
Installazione di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati
€ 105.600,00
€ 96.000,00
Totale
€ 1.004.400,00
€ 913.090,87