Superbonus 110% e scadenza 31 dicembre 2023: cosa fare se la ditta è in forte ritardo

“Nel nostro condominio il general contractor che ha preso in appalto i lavori con sconto in fattura per Superbonus 110% sta procedendo a singhiozzo e siamo preoccupati che non riesca a terminarli entro la fine dell’anno. Ha aperto il cantiere nel 2022 e, dopo aver montato i ponteggi, si è limitato a fare il cappotto, senza neppure terminarlo, poi si è fermato. A seguito di nostre molteplici mail e pec di sollecito, le maestranze si sono ripresentate in cantiere qualche mese fa ed hanno iniziato a fare dei piccoli interventi di ripristino dei balconi, ma poi se ne sono andate di nuovo. Ora ci troviamo a un mese dalla scadenza, con i lavori fatti a metà e non sappiamo come fare, perché stiamo ricevendo solo rassicurazioni verbali dai referenti del GC. A detta del nostro legale, purtroppo, il contratto d’appalto è molto sbilanciato a favore dell’impresa”.

I ritardi sono incompatibili con il Superbonus

Il caso prospettato risulta, purtroppo, molto ricorrente in questo periodo, data la nota situazione congiunturale che lega l’esecuzione dei lavori entro il 31 dicembre 2023 alla possibilità di effettuare la cessione dei bonus edilizi con aliquota 110%.

Alla radice dei ritardi di solito ci sono inadempimenti contrattuali e una inadeguata pianificazione dei lavori. Le cause possono essere le più varie, così come i soggetti che ne sono responsabili.

Può trattarsi di un tecnico che ha presentato i progetti in ritardo, oppure può trattarsi di un fornitore che ha mancato la consegna di un materiale. Oppure ancora di un subappaltatore che non si è presentato.

Ma la situazione più frequente è quella dell’appaltatore che, dopo aver firmato il contratto, ha aperto il cantiere e poi lo ha abbandonato a sé stesso, nell’impossibilità di effettuare la cessione dei crediti fiscali derivanti dall’applicazione dello sconto in fattura.

Come tutelarsi

Di fronte a una impresa che mostra segnali evidenti di difficoltà a terminare il lavoro, il committente non può fare altro che andare a rileggere il contratto di appalto che, se ben fatto, dovrebbe regolamentare i termini di consegna delle opere, totali e parziali, e dovrebbe altresì contenere “clausole di salvaguardia” a favore del committente.

Il modus operandi diffusosi con il Superbonus ha visto tuttavia la diffusione di contratti d’appalto “a crocette”, predisposti da alcuni general contractor e firmati con un po’ di leggerezza da committenti e amministratori in affanno, privi di adeguate garanzie. Ancora più raro è che sia stato disciplinato lo scenario di sforamento dei termini di vigenza del Superbonus 110%, con tutte le conseguenze del caso sia per l’esecutore che ha avviato i lavori, sia per il proprietario dell’immobile.

Il nostro ordinamento giuridico, anche quello inerente alla regolamentazione dei lavori pubblici, pone al primo posto quale tutela per il committente che si trovi di fronte a un inadempimento dell’impresa, la risoluzione del contratto per giusta causa. In condizioni “normali” si tratta di una soluzione valida, perché consente di sostituire l’appaltatore. Questa soluzione tuttavia mal si concilia con le scadenze fiscali, perché in questo particolare momento storico risolvere il contratto può significare rimanere a piedi del tutto e quindi non riuscire a terminare i lavori nei termini, data la difficoltà di trovare sul mercato operatori disponibili a subentrare.

Una alternativa (solo teorica) alla risoluzione del contratto, potrebbe essere rappresentata dall’avvio di una procedura giudiziale per chiedere una sentenza che condanni l’impresa ad adempiere alla propria obbligazione, procedura nella quale il giudice può stabilire una somma di denaro dovuta dall’obbligato per ogni ritardo nell’esecuzione del provvedimento.  Ma i tempi della giustizia, anche in questo caso, non coincidono con le esigenze del contribuente, nemmeno ricorrendo ai procedimenti che vengono definiti d’urgenza, che richiedono comunque vari mesi di istruttoria.

Come affrontare l’inadempimento dell’impresa

Se l’impresa, come nel caso del quesito, si era contrattualmente impegnata ad eseguire determinati lavori a fronte di uno sconto in fattura del 110% (ovvero a zero spese per il committente) ed entro un determinato termine, non c’è dubbio che l’abbandono del cantiere rappresenti un grave inadempimento contrattuale, che deve essergli formalmente contestato.

Sarà pertanto opportuno che il condominio invii una formale diffida a mezzo pec all’impresa, assegnandogli un termine perentorio (molto ravvicinato) entro cui riprendere le lavorazioni e completarle. Soprattutto dovrà ben specificare che, qualora le lavorazioni non vengano correttamente eseguite in tempo utile per beneficiare delle detrazioni fiscali pattuite, gli verranno addebitati tutti i danni conseguenti.

Non sempre, purtroppo, questi formalismi “spaventano” l’impresa, soprattutto se si tratta di società che hanno poco da perdere. Ma per “fortuna” (si fa per dire) le responsabilità non sono solo in capo all’appaltatore.

Le possibili responsabilità del direttore dei lavori

Oltre al contratto di appalto è di fondamentale importanza analizzare gli accordi intercorsi con il direttore dei lavori, professionista fiduciario del committente del quale deve tutelare gli interessi sia in ordine alla corretta esecuzione dei lavori, sia relativamente ai rapporti con l’appaltatore. Salvo situazioni particolari, per capire quali siano i compiti e le responsabilità del direttore dei lavori occorre fare riferimento alle norme che regolano gli appalti pubblici, mancando una specifica regolamentazione per quelli privati.

Ed è proprio nel “Nuovo Codice dei contratti pubblici”, di cui al Dlgs 36/2023, che si trovano importanti indicazioni in tal senso.

Ad esempio, al suo art. 122, co. 3, dedicato al tema della “risoluzione” del contratto, si legge che “Il contratto di appalto può essere risolto per grave inadempimento delle obbligazioni contrattuali da parte dell’appaltatore, tale da compromettere la buona riuscita delle prestazioni. Il direttore dei lavori […] quando accerta un grave inadempimento […] avvia in contraddittorio con l’appaltatore il procedimento disciplinato dall’articolo 10 dell’allegato II.14”.

Il suddetto procedimento disciplinato dall’articolo 10 dell’allegato II.14 del “Nuovo Codice dei contratti pubblici”, consiste in una relazione particolareggiata del DL, mediante la quale lo stesso “formula la contestazione degli addebiti all’appaltatore, assegnando a quest’ultimo un termine non inferiore a quindici giorni”.

Si comprende allora che è proprio il direttore a tenere le redini della situazione e a dover intervenire tempestivamente, affinché l’operato dell’appaltatore non arrechi pregiudizio al committente.

Tornando all’art. 122, il suo co. 4, precisa ulteriormente che “qualora, al di fuori di quanto previsto dal comma 3, l’esecuzione delle prestazioni sia ritardata per negligenza dell’appaltatore rispetto alle previsioni del contratto, il direttore dei lavori … gli assegna un termine (ndr. all’appaltatore) … entro il quale deve eseguire le prestazioni. Scaduto il termine, e redatto il processo verbale in contraddittorio, qualora l’inadempimento permanga, la stazione appaltante risolve il contratto”.

È fuori da ogni dubbio, dunque, che il direttore dei lavori, in caso di inadempimento o ritardo dell’impresa, debba attivarsi al più presto, inviando ordini di servizio persuasivi e assegnando i termini di cui sopra. Ove ciò non avvenga, si tratterà di un errore professionale che potrà essere formalmente contestato. Se l’errore risulta tale da cagionare danni concreti, il tecnico sarà chiamato ad attivare la propria assicurazione.

Risposta al quesito

In presenza di opere da eseguire entro termini perentori (come ad esempio entro la scadenza del 31 dicembre 2023), laddove lo sforamento dei termini comporti un danno economico per il committente e laddove, al tempo stesso, l’appaltatore risulti “latitante”, occorre muoversi tempestivamente, dapprima contestando l’inadempimento all’impresa e assegnando un termine per l’esecuzione del contratto.

Parallelamente, laddove l’impresa non adempia, non risponda, o “prenda tempo”, è opportuno valutare se la figura tecnica deputata alla direzione del cantiere (ovvero il direttore dei lavori) abbia svolto correttamente e diligentemente i propri compiti.

Si tratta di valutazioni particolarmente delicate che devono essere sempre svolte con il supporto di professionisti qualificati.