Superbonus 110% e ingerenza del committente nei lavori. Di chi è la colpa?
Le attuali problematiche legate alla fruizione del Superbonus 110%, in particolare le difficoltà che imprese e committenti stanno riscontrando nella cessione dei crediti, si stanno riversando anche in uno degli ambiti in cui l’agevolazione fiscale è più richiesta, ovvero gli interventi sulle parti condominiali.
Se i condòmini non riescono a cedere i crediti, né le imprese a recuperare la liquidità, i lavori sono destinati a interrompersi. E in questa situazione spinosa, chi rischia di diventare il capro espiatorio è la figura di “raccordo” tra le parti, ovvero l’amministratore del condominio, anche quando sia semplicemente un “amministratore di fatto”.
Ma è davvero sua responsabilità? Il quesito arrivato alla posta di LavoriPubblici.it, a cui fornisce risposta l’ing. Cristian Angeli, esperto di sismabonus e di detrazioni fiscali in edilizia, è occasione per parlarne.
Superbonus 110%, ingerenza del committente nei lavori e colpe: la domanda alla Posta di LavoriPubblici.it
Domanda – Sono “amministratore di fatto” del condominio nel quale vivo, costituito da tre unità immobiliari. Per la pratica di Superbonus 110% mi sono occupato della ricerca e della nomina dell’impresa esecutrice, nonché della relativa contrattualistica. Viste le difficoltà, ho seguito passo passo l’impresa, dandole precise indicazioni su cosa fare e cosa non fare per la buona riuscita dell’intervento. Oggi purtroppo si è fermato tutto e sembra che sia i condòmini che l’impresa vogliano riversare su di me le responsabilità. Ritiene che vi siano i presupposti per un’azione civile nei miei confronti?
Il gentile lettore parla di una figura molto particolare nell’ambito del diritto condominiale, ovvero dell’amministratore “di fatto”, colui che esercita poteri di amministrazione e di gestione in assenza di una formale investitura nella carica, con il consenso di alcuni condomini e con la non opposizione di altri.
Più in generale il quesito affronta il problema dell’ingerenza del committente nei lavori edili e delle responsabilità conseguenti.
L’amministratore di fatto
Sulla figura dell’amministratore di fatto la giurisprudenza non è unanime. Secondo alcune sentenze di Cassazione il comportamento “concludente” di questa figura, pur in assenza di una nomina assembleare, è sufficiente per rappresentare il condominio e per esporlo a responsabilità. Secondo altre la nomina di qualsivoglia amministratore deve seguire ben precise formalità di legge.
Di fatto, l’amministratore “di fatto” è una figura che esiste e che ricopre un vuoto gestionale tipico dei mini condomini, al di sotto delle 8 unità immobiliari, nei quali la nomina del “vero” amministratore non è obbligatoria.
L’amministratore “di fatto” è colui che, concretamente, si occupa della gestione delle problematiche quotidiane, dalle piccole manutenzioni, alla riscossione e al pagamento dei tributi. Di tanto in tanto sottopone agli altri condòmini il rendiconto delle spese che, sempre di fatto, vengono approvate tramite conguaglio.
In alcuni casi questa figura interviene anche nella gestione di problematiche più complesse, come nella fattispecie descritta nel quesito, ove si fa riferimento all’ingerenza nella gestione dei lavori di ristrutturazione del caseggiato.
Se da un lato la volontarietà dell’operato di un siffatto amministratore è sempre ben accetta dall’altro, in caso di problemi, l’amministratore di fatto può essere chiamato dagli altri condòmini a rispondere in proprio delle obbligazioni assunte.
Il Superbonus e la scelta del condòmino titolare degli adempimenti fiscali
La figura dell’amministratore di fatto non è da confondere con quella del condòmino che, nell’ambito di un condominio minimo, “presta” il proprio codice fiscale per svolgere gli adempimenti fiscali, come previsto dalla Circolare 24/E/2020 che recita: “Al fine di beneficiare del Superbonus per i lavori realizzati sulle parti comuni, i condomìni che, non avendone l’obbligo, non abbiano nominato un amministratore non sono tenuti a richiedere il codice fiscale. In tali casi, ai fini della fruizione del beneficio, può essere utilizzato il codice fiscale del condòmino che ha effettuato i connessi adempimenti”.
Le due figure possono coincidere ma non necessariamente, anche perché è sempre ammesso che ogni partecipante al condominio “paghi la propria quota al fornitore (con fatture intestate ai singoli condòmini)”, in alternativa alla possibilità di “incaricare uno di essi di effettuare il pagamento del totale (con fatture intestate al condòmino incaricato)”. In tal senso si veda l’interpello n. 809 del 2021.
L’ingerenza del committente nei lavori
Tutto dipende dalla misura dell’ingerenza del committente e dalle motivazioni alla base dell’ingerenza stessa.
L’art. 1662 del Codice Civile prevede che “Il committente ha diritto di controllare lo svolgimento dei lavori e di verificarne a proprie spese lo stato”. La giurisprudenza di legittimità ha affermato che l’art. 1662 attribuisce al committente il diritto di sorvegliare l’operato dell’appaltatore allo scopo di consentirgli di porre riparo alle difformità e ai vizi mentre è ancora in corso l’esecuzione del contratto, onde evitare lo scioglimento del rapporto per inadempienze non aventi carattere definitivo.
Nel caso prospettato, però, sembra che il committente sia andato oltre al diritto riconosciuto di controllare lo svolgimento dei lavori, arrivando a dare vere e proprie direttive.
In tali circostanze l’appaltatore, dovendo assolvere al proprio dovere di osservare i criteri generali della tecnica relativa al particolare lavoro affidatogli, è sempre obbligato a controllare, nei limiti delle sue cognizioni, la bontà delle istruzioni impartite dal committente e, ove queste siano palesemente errate, può andare esente da responsabilità soltanto se dimostri di avere manifestato il proprio dissenso e di essere stato indotto ad eseguirle quale “nudus minister” [mero esecutore] per le insistenze del committente ed a rischio di quest’ultimo.
Appaltatore esente da colpe se “nudus minister”
Secondo un costante orientamento giurisprudenziale, nell’appalto per la costruzione di un edificio la responsabilità dell’appaltatore per gravi difetti sussiste anche quando l’ingerenza e le istruzioni del committente ne limitino autonomia e discrezionalità, tranne il caso in cui queste abbiano una continuità ed un’analiticità tali da elidere, nell’esecutore, ogni facoltà di vaglio, in modo che il rapporto di appalto si trasformi, di fatto, in una sorta di lavoro subordinato e l’appaltatore in nudus minister del committente (così Cass. civ. sez. II, 2 dicembre 2008, n. 28605).
Riassumendo, occorre verificare il grado di ingerenza del committente (nella fattispecie rappresentato dall’amministratore di fatto) in quanto, qualora si sia ingerito nell’attività con specifiche direttive che hanno limitato l’autonomia dell’appaltatore, risponde in concorso anch’esso; se poi le direttive e le ingerenze del committente sono tali da ridurre l’appaltatore a nudus minister, con prova a carico del danneggiato, solamente il primo risponde dei danni (Cass. civ. sez. VI – 2, ord., 11 giugno 2021, n. 16596).
Ricordiamo infine che in ogni caso il committente risponde per culpa in eligendo laddove si sia avvalso di una impresa palesemente inadeguata (Cass. civ. sez. III, 17 marzo 2021, n. 7553).