Superbonus 110% e bonus ordinari: le soluzioni dopo il 30 giugno

Sismabonus 110%: come e quando

Nel caso un progetto di riduzione del rischio sismico, che non preveda demolizione e ricostruzione, voglia accedere alle detrazioni fiscali del 110% (superbonus) previste all’art. 119, comma 4 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio), è necessaria la presentazione della ormai nota CILA-Superbonus e contestualmente, entro l’avvio del cantiere, il progetto di miglioramento e l’asseverazione tecnica prevista per questa tipologia di intervento.
A questa necessità si aggiunge la prossima scadenza del superbonus 110% prevista per gli edifici unifamiliari. In deroga alla scadenza del 30 giugno 2022, l’art. 119, comma 8-bis del Decreto Rilancio prevede diverse proroghe in base alla tipologia di soggetto beneficiario. Per le unifamiliari, la possibilità di portare in detrazione al 110% anche le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022 spetta a condizione che al 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30% dell’intervento complessivo.
Condizione che impone delle riflessioni sulla possibilità di ripiegare sul sismabonus ordinario che, dopo la Legge n. 234/2021 (Legge di Bilancio 2022) ha una scadenza fissata al 31 dicembre 2024. Ma, se l’intervento è stato avviato tarandolo sul superbonus 110%, è sempre possibile ripiegare sui bonus ordinari? Ne ho in questo articolo.

I requisiti per l’accesso al sismabonus 110%

Domanda – Ing. Angeli ci spieghi l’approccio tecnico per un progetto di riduzione del rischio sismico che vuole accedere al superbonus 110%.
“Proviamo a immaginare per un attimo che il Superbonus non esista e che non esistano nemmeno le normali agevolazioni sulla casa.
Cosa faremmo se dovessimo ristrutturare? Ad esempio se dovessimo rinnovare il tetto, sostituendo le travi e facendo dei rinforzi alle fondazioni…
In primo luogo verificheremmo la regolarità dell’immobile, poi faremmo un sopralluogo, delle misure, parleremmo con il cliente chiedendogli quali sono le sue reali esigenze e poi, applicando le norme tecniche vigenti, andremmo a dimensionare la struttura. Così facendo garantiremmo la riduzione del rischio sismico, perché lo prevedono le NTC per qualunque intervento strutturale che riguardi gli edifici esistenti, indipendentemente che sia locale, miglioramento o adeguamento sismico.
Staremmo ben attenti nella scelta dei materiali, delle sezioni delle travi e delle tecnologie costruttive, per salvaguardare le tasche di colui che paga. Mai ci sogneremmo di prevedere opere in più rispetto a quelle strettamente indispensabili, né il nostro cliente, buon padre di famiglia, si sognerebbe di chiedercele.
In più verrebbe attentamente contrattualizzato il rapporto con l’impresa e verrebbe chiesto un giusto sconto sui prezzi.
In corso d’opera faremmo i normali controlli di regolare esecuzione e andremmo a redigere la contabilità di cantiere, liquidando gli importi inerenti ai lavori effettivamente realizzati a una certa data, né più né meno.
Penso che questo banalissimo quadro di quotidianità rappresenti meglio di ogni altra cosa l’approccio tecnico che bisogna tenere in un progetto che deve accedere al 110%.
Guai a farsi prendere la mano, guai a pensare che tanto paga pantalone, perché abbiamo visto in questi mesi che di imprevisti ce ne possono essere tanti.
Che poi ci sia qualche adempimento in più da fare è verissimo, ma la sostanza tecnica è questa.”

I requisiti per l’accesso al sismabonus ordinario

Domanda – E se invece volessimo accedere al sismabonus ordinario?
“Anzitutto bisogna dire che il Sismabonus ordinario non rappresenta un’opzione a libera scelta. La Commissione di Monitoraggio sul Sismabonus, con parere prot. n. 5047/2020, ha spiegato che “Con l’emanazione del “Super sismabonus” è stata introdotta una modifica al “Sismabonus” sostituendo le percentuali detraibili ivi previste con un’unica percentuale pari al 110%”. Significa che, nei casi in cui vi siano i presupposti – oggettivi e soggettivi – per accedere al 110%, il Sismabonus ordinario è off limits.
Può tornare in gioco solo qualora si esca dal recinto segnato dall’art. 119, ad esempio se si sforano i limiti temporali, che non è difficile. Basta un ritardo in una fornitura o un intoppo progettuale ed ecco che si perde del tempo preziosissimo, che può mandare a rotoli anche il migliore cronoprogramma tarato sul 30/06.
Oppure si possono incontrare delle difficoltà nel raggiungere il 30% dell’importo complessivo. Anche qui ci vuole poco. Un imprevisto in corso di esecuzione, o mutate esigenze progettuali, o aggiornamenti dei prezzi, possono far lievitare facilmente il costo finale (complessivo) delle opere, facendo sfumare ex post l’illusione di aver raggiunto il traguardo del 30% il precedente 30 giugno.
Quindi, salvo proroghe o modifiche normative, per alcuni proprietari di edifici unifamiliari potrebbe venire a mancare uno dei requisiti fondamentali per la fruizione del 110%, con conseguente esclusione ex lege dalla maxi agevolazione.
Ma non c’è solo il 30 giugno nel calendario. Lo stesso problema si porrà più avanti. Oggi si parla poco della scadenza del 31/12/2022, forse perché più lontana, ma anche questa non tarderà ad arrivare. Chi entro quella data non avrà concluso i pagamenti, ad esempio per mancato raggiungimento del successivo SAL, multiplo del primo 30%, resterà escluso dal Superbonus per tutta la parte non pagata.
In entrambi i casi (per il totale della spesa qualora si manchi l’obiettivo del 30% al 30 giugno, o per la parte non pagata qualora si vada oltre il 31 dicembre), bisognerà accontentarsi delle detrazioni ordinarie riservate ai lavori antisismici che, per le unifamiliari, sono pari al 70 o all’80% della spesa.”

Da Sismabonus 110% a sismabonus ordinario

Domanda – Quindi, dal punto di vista tecnico, è possibile passare da un progetto di sismabonus 110% ad uno che accede al bonus ordinario?
“In linea di principio si, è possibile. La modulistica è la stessa, le asseverazioni valgono per entrambi i casi, e anche la norma di base è ovviamente la medesima, ossia il DM 58/2017. Però c’è un però.
Il D.L. n. 34/2020, in ragione di quanto previsto dal comma 4 dell’art. 119, così come convertito con Legge 77/2020, lo ricorderete tutti, ha congelato, in via provvisoria ed emergenziale, alcuni capisaldi del Sismabonus ordinario. Ad esempio:

• ha eliminato l’obbligo del salto di classe sismica. Oggi è consentito asseverare la fruizione del Super Sismabonus con “nessun salto di classe” e in tal caso, come ha esplicitato la Commissione di Monitoraggio sul Sismabonus nel parere n.3/2021, “non è necessario asseverare né la classe di rischio “ex ante”, né quella “ex post”;
• ha permesso di bypassare la verifica sismica dell’edificio preesistente in tutti i casi in cui ne sia prevista la demolizione. Anche qui lo ha messo nero su bianco la Commissione di Monitoraggio nello stesso parere 3/2021 “nel caso di demolizione e ricostruzione di interi edifici o loro porzioni, per il nuovo organismo ricostruito … si considera conseguita la riduzione di due classi di rischio e non sarà necessario compilare la sezione dei moduli relativa all’attribuzione della classe di rischio “ex ante”.

Quindi il passaggio da un progetto di Sismabonus 110% a un progetto di Sismabonus ordinario, qualora per qualche motivo si sforino i limiti del Superbonus (30 giugno e 31 dicembre), non è sempre scontato. Si potrebbero incontrare problemi di vera e propria impostazione progettuale, perché l’intervento asseverato per il Superbonus potrebbe non essere sufficientemente incisivo da far raggiungere il salto di classe sismica indispensabile per il Sismabonus ordinario.
Oppure potrebbe mancare il dato inerente alla classificazione dell’edificio nello stato ex ante, derogabile solo ai fini Superbonus.
In tali circostanze, in assenza di chiarimenti ufficiali, è verosimile ritenere che il Sismabonus ordinario sia precluso, per mancanza di dati previsti obbligatoriamente dalla versione originaria del DM58/2017.
Se i lavori non sono iniziati poco male. Con un po’ di pazienza e, probabilmente anche con qualche onere in più, potrebbe bastare la ripresentazione del progetto annullando quello precedente e riallegando nuove asseverazioni relative a interventi numericamente più apprezzabili ai fini del salto di classe sismica.
Se invece i lavori sono iniziati potrebbe crearsi un problema difficile da superare, soprattutto se si è già demolito l’edificio di partenza.
In tal caso non resterebbe che ripiegare sulle detrazioni per ristrutturazione edilizia al 50%.”

Il Frazionamento per un maggior orizzonte temporale

Domanda – Ing. Angeli, in corso d’opera è possibile frazionare il singolo edificio in due in modo da accedere alla scadenza prevista per i condomini?
“In corso d’opera sicuramente non è possibile, perché per dividere un edificio in più unità immobiliari serve una pratica edilizia dedicata allo specifico intervento di frazionamento, che si andrebbe a sovrapporre al titolo edilizio inerente al Superbonus. Poi non bisogna dimenticare che occorre fare riferimento allo stato dell’immobile “prima dell’inizio dei lavori” e quindi, anche per questo motivo, sarebbe del tutto inutile dividere il caseggiato in corso d’opera.
A distanza di poco più di tre mesi dalla dead line delle villette, per chi si volesse avventurare ora, il mio consiglio è di fare un cronoprogramma dettagliato, allegandolo a un contratto nel quale dovrebbero essere precisati gli impegni di ciascuno per il raggiungimento degli obiettivi, sia lato professionisti, sia lato impresa. Vista la posta in gioco è molto importante essere chiari.
Qualora vi siano delle incertezze oppure qualcuno degli attori, per motivi più che comprensibili, non si senta tranquillo nel garantire di stare nei limiti, sarà opportuno prevedere fin da subito un piano B, verificando se vi sono le condizioni quantomeno per accedere al Sismabonus ordinario che, nel caso di interventi che riducono il rischio sismico di due classi, porta a una “perdita” pari al 30% dell’agevolazione fiscale (110-80=30%). Male ma non malissimo.
Infine, qualora vi siano le condizioni per poterlo fare nel rispetto dei regolamenti e delle norme vigenti, è sicuramente opportuno valutare la possibilità di frazionare l’immobile, per poter fruire della scadenza lunga del Superbonus al 31/12/2023.”