Stop di fatto al superbonus per le unifamiliari: quali agevolazioni restano?

Le modifiche intervenute con la Legge di Bilancio per il 2023 n. 197/2022, che per le unifamiliari hanno ridotto l’aliquota di detrazione al 90%, hanno reso estremamente difficile l’utilizzo del Superbonus per la ristrutturazione delle abitazioni unifamiliari, perché è richiesto che siano verificate tre condizioni:

1. il contribuente deve essere titolare di un diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità immobiliare;
2. l’unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale;
3. il contribuente deve avere un reddito di riferimento, non superiore a 15.000 euro.

A queste condizioni sono davvero pochi i cittadini che possono permettersi il maxi bonus, fatta eccezione ovviamente per l’ultima coda di quelli che hanno già iniziato i lavori da tempo e che li devono ultimare entro il 31 marzo 2023.

Al problema del possesso dei requisiti di accesso si aggiunge quello della liquidità necessaria per finanziare le opere, posto che anche per le villette vale lo stop alle cessioni sancito dal decreto del 17 febbraio, a meno che non siano già state depositate le pratiche edilizie.

Al netto di tutto questo è giusto chiedersi quali sono gli effettivi e concreti benefici fiscali (ordinari) che restano a chi, avendo capienza fiscale e soldi, vuole ristrutturare la propria villetta utilizzando le detrazioni IRPEF.

Vediamo un riepilogo e un caso pratico con calcolo della rata di detrazione.

Sismabonus

Per quanto riguarda il sismabonus, il limite di spesa ammesso alle agevolazioni è pari a 96.000 euro.

L’aliquota di detrazione è del 50% se non ci sono miglioramenti di classi di rischio. Si può usufruire di una maggiore detrazione nei seguenti casi:

• quando dalla realizzazione degli interventi deriva una riduzione del rischio sismico, che determini il passaggio ad una classe di rischio inferiore, la detrazione spetta nella misura del 70% delle spese sostenute;
• se dall’intervento deriva il passaggio a due classi di rischio inferiori, la detrazione spetta nella misura dell’80% delle spese sostenute.

La detrazione ammessa in dichiarazione dei redditi deve essere ripartita in 5 anni e sono ammessi tutti gli interventi che comportano una mitigazione o una riduzione del rischio sismico.

Altri interventi assorbiti dal Sismabonus

Il principio di attrazione degli interventi minori in quelli superiori è presente nella prassi dell’Agenzia delle Entrate già dal 1998 con la circolare 24 febbraio 1998, n. 57/E, paragrafo 3.4 e, successivamente, con la circolare 31 maggio 2019, n. 13/E a pag. 269.

Il principio di attrazione permette di beneficiare della detrazione a cui fa riferimento l’intervento superiore per tutti gli altri interventi di natura inferiore.

Pertanto, con l’intervento antisismico sull’edificio, per completare l’opera, si dovranno svolgere dei lavori classificabili come manutenzione ordinaria (pitturazione, intonacatura e sostituzione pavimenti) o manutenzione straordinaria (demolizione di tramezzi, aperture di finestre). Questi interventi saranno assorbiti dall’intervento “superiore” ed usufruiscono anch’essi dell’aliquota di detrazione nei limiti del massimale per esso previsto.

L’individuazione delle spese connesse deve essere effettuata da un tecnico abilitato, in genere identificato nel Direttore dei Lavori o l’ingegnere strutturista.

Ecobonus

Gli interventi di efficientamento energetico ammessi alle agevolazioni sono:

1. la riqualificazione globale per il fabbisogno energetico, con aliquota di detrazione del 65% per un massimo di spesa di 153.846,15 euro;
2. la coibentazione delle strutture (orizzontale e verticale) con aliquota di detrazione del 65% per un massimo di spesa di 92.307,69 euro.
3. la sostituzione degli infissi, con aliquota di detrazione del 50% per un massimo di spesa di 120.000 euro;
4. l’installazione di collettori solari, con aliquota di detrazione del 65% per un massimo di spesa di 92.307,69 euro;
5. la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale, caldaie a condensazione, generatori d’aria calda a condensazione, pompe di calore ad alta efficienza o sistemi geotermici a bassa entalpia o scaldacqua a pompa di calore, con aliquota di detrazione del 65% per un massimo di spesa di 46.153,85 euro.
6. le schermature solari, con aliquota di detrazione del 50% per un massimo di spesa di 120.000 euro;
7. gli impianti di climatizzazione invernale dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili, con aliquota di detrazione del 65% per un massimo di spesa di 92.307,69 euro;
8. i dispositivi multimediali per il controllo a distanza degli impianti di riscaldamento, produzione di acqua calda o climatizzazione delle unità abitative, con aliquota di detrazione del 65% per un massimo di spesa di 23.076,92 euro;
9. l’acquisto e la posa in opera di micro-cogeneratori, in sostituzione di impianti esistenti, con aliquota di detrazione del 65% per un massimo di spesa di 153.846,15 euro;
10. la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di apparecchi ibridi, con aliquota di detrazione del 65% per un massimo di spesa di 92.307,69 euro.

Gli importi indicati sono puramente indicativi come importi massimi invalicabili per tipo di intervento. È evidente che per l’esatto inquadramento delle spese ammesse alle agevolazioni occorre fare i conti con gli ulteriori limiti imposti dalla legge, previsti dai prezzari regionali o DEI come anche il nuovo limite di prezzi previsto dal Decreto MITE, che riducono ulteriormente i limiti previsti.

Cumulo delle agevolazioni

Tutte le detrazioni sono cumulabili, ad eccezione del sismabonus 50/70/80 per cento che deve comprendere le spese per ristrutturazione edilizia al 50%. Non bisogna poi dimenticare il bonus per l’eliminazione delle barriere architettoniche, non trattato nel presente articolo.

Altre spese detraibili

La circolare n. 19/E dell’8 luglio 2020 fornisce un elenco delle “altre spese” ammesse a detrazione d’imposta per i bonus ordinari. Testualmente la circolare afferma quanto segue:

“La detrazione spetta per le spese sostenute, anche prima dell’inizio dei lavori, per:

• la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse comunque richieste dal tipo di lavori;
• l’acquisto dei materiali;
• l’effettuazione di perizie e sopralluoghi;
• l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e la dichiarazione di inizio lavori;
• gli oneri di urbanizzazione;
• gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi nonché agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati.

L’elencazione riportata non ha valore tassativo…“.

Si evidenzia che, in base alla Circolare 19/E/2020, le suddette spese possono essere sostenute anche “prima dell’inizio dei lavori”.

Caso pratico di calcolo della rata

Ipotizziamo un intervento su una villetta unifamiliare che preveda lavori antisismici di importo pari a superiore al massimale per Sismabonus ed interventi di efficientamento energetico comprensivi di sostituzione infissi, realizzazione cappotto e installazione di pompe di calore di importo pari o superiore ai relativi massimali Ecobonus.

Sismabonus – Interventi di riduzione del rischio sismico, comprensivo dei lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria assorbiti dall’intervento principale: 96.000 euro con detrazione dell’80% (due classi di riduzione del rischio) pari ad € 76.800 da detrarre in 5 anni.

• SPESA MASSIMA – € 96.000
• DETRAZIONE MASSIMA – € 76.800
• RATA ANNUALE – € 15.360

Ecobonus – Interventi di efficientamento energetico previsti (infissi, cappotto e pompe di calore). Il limite di spesa ammesso quando l’intervento di cappotto e infissi è contemporaneo è pari ad € 92.307,69 con detrazione al 65%. Mentre le pompe di calore sono ammesse nel limite di spesa di 46.153,85 euro con detrazione al 65%. Per cui:

• SPESA MASSIMA – € 138.461,54
• DETRAZIONE MASSIMA – € 90.000,00
• RATA ANNUALE – € 9.000,00

Se, dunque, i lavori previsti sono quelli sopra evidenziati, si ha il seguente quadro finale:

• SPESA MASSIMA – € 234.461,54(dato dalla somma di € 96.000 ed € 138.461,54)
• DETRAZIONE MASSIMA – € 166.800,00 (dato dalla somma di € 76.800 ed € 90.000)
• RATE ANNUALI DA PORTARE IN DETRAZIONE DIRETTA
  • Per i primi 5 anni – € 24.360,00 (dato dalla somma di € 15.360 ed € 9.000)
  • Per gli ulteriori 5 anni – € 9.000,00