Quali verifiche effettuare prima della sottoscrizione della proposta d’acquisto di un immobile?

Spesso, quando si è alla ricerca di un immobile da acquistare, nuovo o da ristrutturare, si dà priorità al “fattore prezzo”, e alle caratteristiche estetiche e funzionali del bene, dimenticando di valutare altri aspetti, di importanza maggiore per le possibili problematiche che possono determinare.

Primo fra tutti le verifiche sul venditore.

Le verifiche da effettuare sulla “parte venditrice” dell’immobile

Sia che si acquisti da una società, sia da privati, è sempre opportuno verificare la provenienza dell’immobile (ovvero con quali modalità e con quali titoli l’immobile è pervenuto a chi lo vende) nonché la posizione generale del venditore.

Nel caso di società occorrerà altresì verificare la compagine societaria e il capitale sociale, al fine di controllare la solvibilità in caso di eventuali inadempimenti contrattuali.

In entrambe le ipotesi dove essere effettuata una visura in camera di commercio, anche nel caso in cui il venditore sia un privato, in quanto potrebbe risultare titolare di ditte individuali o società di persone, ed avere pertanto responsabilità dal punto di vista patrimoniale. Inoltre è importante verificare se il soggetto che vende sia fallibile, ovvero assoggettabile a dichiarazione di fallimento.

Infine è necessario effettuare una visura presso la Conservatoria dei Registri immobiliari, al fine di verificare se vi siano iscrizioni pregiudizievoli che possano compromettere l’affidabilità dell’acquisto. Tali trascrizioni o iscrizioni potrebbero risultare rilevanti anche se non dovessero gravare direttamente sull’immobile oggetto della compravendita, ma su altri sempre di proprietà del venditore.

Ad esempio, se il venditore risultasse proprietario di quattro unità immobiliari e su tre di queste fosse stata iscritta una ipoteca giudiziale, sarebbe possibile, se non persino probabile, che detto soggetto abbia altri debiti e che, quindi, anche il bene oggetto delle trattative possa essere aggredito dai creditori.

Così la trascrizione di un pignoramento o l’iscrizione di una ipoteca giudiziale anche se su bene diverso da quello di cui si sta trattando l’acquisto, avrà come conseguenza che l’atto di compravendita potrebbe essere oggetto dell’attenzione dei creditori della Parte alienante.

Il codice civile prevede infatti che chi ha debiti non deve diminuire le garanzie patrimoniali su cui il creditore ha fatto affidamento, e cedere un bene comporta indubbiamente una diminuzione del patrimonio di chi vende.

In quale modo l’acquisto potrebbe essere a rischio?

Può succedere che tra il preliminare di compravendita ed il contratto definitivo venga iscritta una ipoteca sull’immobile, oppure trascritto un pignoramento, oppure ancora una domanda giudiziale.

Potrebbe inoltre succedere che vi sia una causa in corso, dall’esito ovviamente incerto, avente ad oggetto il bene da trasferire.

Il contratto preliminare viene di norma gestito tra privati e, al momento della sottoscrizione, non è detto che vengano effettuate le visure in Conservatoria e spesso il venditore non dichiara (a volte in buona fede, non essendone a conoscenza) l’esistenza di ostacoli.

Tali circostanze devono essere valutate attentamente, poiché una volta sottoscritto l’impegno, all’acquirente non restano che tre soluzioni:

1) ritirarsi dall’affare perdendo la caparra che normalmente viene versata;

2) ritirarsi dall’affare sostenendo che vi siano impedimenti alla conclusione e cercando di recuperare il doppio della caparra (azione non semplice se il soggetto ha già procedure in corso);

3) portare a termine la compravendita posticipando l’atto al momento in cui si saranno risolte le situazioni ostative.

Un caso pratico.

Ipotizziamo che Tizio sottoscriva un preliminare di compravendita per l’acquisto di una unità immobiliare posta in un condominio con il fine di affittarla a terzi. Al momento del conferimento dell’incarico allo studio notarile al fine di procedere a vendita e mutuo, dalle visure in conservatoria emerge l’iscrizione di ipoteca giudiziale per spese condominiali non pagate.

Tizio dovrà così conferire incarico ad un legale al fine di trattare con il creditore per trovare una soluzione, nella consapevolezza che sarebbe molto difficile recuperare la caparra.

Le lungaggini burocratiche ritarderanno così la stipula dell’atto di compravendita e del mutuo, con possibili variazioni (ad esempio) dei tassi d’interesse nelle more della trattativa.

Tizio andrà anche incontro a un mancato guadagno, perdendo i canoni d’affitto che sarebbero derivati dalla compravendita.

Si tratta di circostanze sicuramente pregiudizievoli che possono evitate effettuando tutte le necessarie verifiche, con l’aiuto di professionisti esperti, prima della sottoscrizione dell’impegno all’acquisto.