Lettere delle Entrate sul Superbonus, il fisco osserva la redditività. La nota dei geometri
Comunicazione del consiglio geometri sulle irregolarità che possono far emergere le contestazioni dell’Agenzia delle entrate sui lavori di ristrutturazione e catasto.
Lettere di compliance dell’Agenzia delle entrate sul Superbonus, l’aumento della redditività determina il controllo. Per gli immobili oggetto di interventi agevolati con il Superbonus e la loro classificazione nel catasto, il campanello d’allarme non dipende dall’aumento di valore economico in sé dell’immobile, ma la campagna di compliance, avviata dal Fisco in riferimento agli immobili che sono stati oggetto di lavori agevolati con la maxi-detrazione senza che siano stati aggiornati i dati catastali, si concentrerà sulla variazione del “valore capitale” degli stessi, un indice altamente tecnico che riguarda la redditività, e non su quella relativa al “valore commerciale”. A chiarirlo è Paolo Biscaro, il presidente del Consiglio Nazionale dei Geometri presso il ministero della giustizia, che lo scorso 14 gennaio ha indirizzato a tutti i collegi e comitati regionali, nonché alla cassa di settore, una circolare (prot. n. 0000428) che aiuta a comprendere quando è obbligatorio procedere con l’aggiornamento catastale.
Le lettere di compliance
Quanto dichiarato da Ernesto Maria Ruffini, direttore uscente dell’Agenzia delle Entrate, nella sua relazione di fine mandato, ha aperto non pochi dubbi su chi saranno i destinatari delle lettere di compliance imposte dall’art. 1, co. 86 e 87 della Legge di Bilancio 2024 (l. n. 213/2023). Dopo aver specificato che i controlli riguardano innanzitutto le pratiche Superbonus, che hanno fatto ricorso a cessione del credito e sconto in fattura, infatti, l’ex direttore non ha fornito elementi di dettaglio utili a distinguere i casi in cui l’aggiornamento catastale non è stato effettuato lecitamente da quelli in cui ci si trova invece davanti a un’omissione tale da poter finire sotto il mirino della campagna di compliance appena inaugurata. L’assenza di una normativa specifica sul tema rende complicato comprendere alcuni casi “borderline”: se da un lato lavori più incisivi come l’aumento volumetrico dell’unità immobiliare richiedono con certezza di variare lo stato catastale dell’immobile, dall’altro altri lavori minori comportano l’obbligo di aggiornamento catastale solo se in grado di incidere significativamente sul “valore” dell’immobile. O almeno questa è la pratica maggiormente in uso presso i vari uffici locali e ordini professionali.
La nota dei geometri
La nota emanata da Biscaro, però, aggiunge un tassello, spiegando come detta capacità di incidere sul valore vada effettivamente determinata.
Nelle parole del presidente, in particolare, «deve seguitarsi a far applicazione – come da prassi – del parametro di scostamento del 15% della redditività ordinaria (o valore capitale) dell’unità immobiliare», redditività che, specifica Biscaro, non coincide con l’incremento del valore commerciale dell’unità immobiliare dato dalle migliorie eseguite, considerato che si tratta di «due dati economici non direttamente confrontabili». Il valore capitale, in estrema sintesi, non indica il quantum economico a cui si può scambiare sul mercato l’immobile, ma piuttosto la sua possibilità di produrre reddito, ad esempio tramite l’affitto, che ben può aumentare una volta realizzati interventi edilizi agevolati con Superbonus. Tuttavia, ciò non significa in automatico che il valore commerciale non avrà alcun rilievo nello svolgimento da parte del Fisco dei controlli catastali. Biscaro, infatti, ha spiegato che «è presumibile che l’attività dell’AdE riguarderà inizialmente i casi marcatamente caratterizzati da differenze tra entità dei crediti ceduti e situazione presente in banca dati catastale […] a prescindere da qualunque valore percentuale», pur ribadendo l’impossibilità di raffrontare simili dati economici «se non attraverso operazioni d’estimo immobiliare e finanziario, non codificate da alcuna prassi catastale».