Il Salva-Casa è legge, ecco come sanare i piccoli abusi edilizi

Il decreto Salva Casa, ufficialmente approdato nella Gazzetta Ufficiale del 29 maggio 2024, allarga le maglie delle irregolarità edilizie, rendendo più semplice la regolarizzazione degli abusi edilizi di più lieve entità presenti nelle abitazioni. Aumenta anche la soglia delle tolleranze, vale a dire quei discostamenti tra il dichiarato e il costruito che entro certe misure non sono affatto considerati abusivi, cosicché gli appartamenti più piccoli non avranno bisogno di ricorrere alla procedura di sanatoria (né di pagare le sanzioni) se l’irregolarità non supera il 5%.

Il superamento della doppia conformità

Il pacchetto normativo elimina, in certi casi, il requisito della c.d. doppia conformità, che permette cioè di ottenere la sanatoria a condizione che le opere difformi da quelle dichiarate rispettino tanto la normativa edilizia quanto quella urbanistica, e sia al momento della loro realizzazione che a quello dell’istanza di sanatoria.

Tali condizioni, alla luce del nuovo decreto, continueranno ad applicarsi solo ai casi di abusi edilizi più gravi, che si verificano ad esempio quando i lavori sono eseguiti in totale mancanza del “titolo abilitativo” (come il permesso di costruire, la SCIA o la CILA). Nel caso in cui, invece, il titolo sia stato correttamente presentato ma quanto costruito risulti parzialmente difforme dallo stesso, ecco che scatta la nuova procedura semplificata di sanatoria.

In particolare, in tali situazioni il proprietario potrà ottenere la sanatoria, dietro versamento della relativa sanzione, a condizione che l’intervento abusivo risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti della disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione. Il requisito della doppia conformità viene così, in un certo senso, dimezzato, limitatamente alle irregolarità edilizie di minore gravità ma senza la previsione di specifiche tempistiche di vigenza, cosicché la nuova procedura riguarda tanto opere passate quanto future.

Le nuove tolleranze

Il decreto considera poi automaticamente sanate una serie di irregolarità, nel rispetto però di specifiche franchigie. Prima della sua emanazione era già previsto che le unità immobiliari (appartamenti, garage, magazzini, etc.) potessero presentare parametri come altezza, cubatura e superficie diversi da quelli dichiarati, senza per questo incorrere in violazioni da sanare, purché entro una variazione non superiore al 2%.

Tale soglia, detta “tolleranza costruttiva”, risulta ora aumentata in maniera graduale in base alle dimensioni dell’immobile. Nel dettaglio, il Salva-casa fa sì che non siano considerabili violazioni da sanare i discostamenti tra titolo abilitativo e opere contenuti entro i limiti del 2% per le unità con superficie sopra i 500 mq, del 3% per quelle di superficie compresa tra i 300 e i 500 mq, del 4% per quelle di superficie tra i 100 e i 300 mq e del 5% per quelle sotto i 100 mq.

E non solo, perché alcune opere sono automaticamente regolari a prescindere da tali percentuali, come il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, la difforme ubicazione delle aperture interne, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere. Tuttavia, le nuove tolleranze si applicano solo ai lavori eseguiti entro il 24 maggio 2024, con la conseguenza che alle opere realizzate anche solo il giorno successivo continuano ad applicarsi le ben più rigide regole ordinarie.

I limiti

Le maggiori tolleranze previste dal Salva-Casa non sono però del tutto indiscriminate. Infatti, oltre alla limitazione temporale ai lavori passati, le norme prevedono altresì che nel caso in cui l’immobile sia ubicato in una zona sismica il rispetto delle più ampie franchigie non basti a considerare regolari le opere difformi. A tal fine, infatti, sarà necessario che un tecnico attesti che le opere rispettino la disciplina delle costruzioni in zone sismiche. Il professionista abilitato, infine, dovrà anche verificare che le opere rientranti nelle tolleranze non limitino i diritti dei terzi, nel qual caso dovrà provvedere ad eliminare simili limitazioni.