Il Decreto Salva-Casa salva anche il Superbonus?

Il Superbonus ha più volte chiamato gli operatori a interrogarsi sulla disciplina e sulle sue modalità di applicazione. Lo stratificarsi delle norme che regolano la materia ha infatti posto professionisti e contribuenti di fronte a dubbi interpretativi più o meno importanti.

Uno tra i più delicati riguarda il rapporto tra le irregolarità edilizie e la legittima spettanza del Superbonus. Una lettura rigorosa del DL 34/2020 può portare infatti a ritenere che anche una piccola difformità tra titolo abilitativo (CILA) e opera realizzata sia causa di decadenza dal beneficio.

Allo stesso modo, la giurisprudenza si sta muovendo verso il ritenere non correttamente configurato il Superbonus quando i lavori sono stati realizzati su immobili affetti da difformità edilizie non sanate.

Questi “coni d’ombra” sono ancora questioni aperte, ma il nuovo decreto-legge c.d. “Salva-case” sembra fare luce sul tema, legalizzando alcune tipologie di interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 che fino ad oggi non lo erano. Il nuovo decreto amplia inoltre i margini di manovra che potranno avere i contribuenti in caso di futuri controlli sulle pratiche che hanno avuto accesso al Superbonus.

I contenuti del Decreto Salva Casa

Il decreto “Salva-Casa” apporta varie modifiche al Testo Unico Edilizia (TUE, dpr 380/2001), tra le quali spuntano una semplificazione delle procedure per ottenere la sanatoria edilizia e un ampiamento delle tolleranze, sia costruttive che esecutive.

Nel dettaglio, l’art. 1, co. 1, lett. g) introduce nel TUE il nuovo art. 36-bis, relativo all’accertamento di conformità nelle ipotesi di parziale difformità. La norma è volta al superamento dell’istituto della doppia conformità limitatamente ai casi di difformità parziale degli interventi dal titolo abilitativo. In tali casi, cioè, il responsabile dell’abuso può ottenere il titolo abilitativo in sanatoria se l’intervento risulta conforme:

• alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda;
• ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento.

Insieme all’introduzione del silenzio-assenso in relazione alla domanda di sanatoria, il decreto rende più semplice risolvere i problemi di regolarità edilizia, cosa che, come vedremo, aiuta coloro i quali sono interessati ai bonus edilizi ma attendono la sanatoria per fare tutto per bene.

Il secondo elemento di novità in grado di impattare sulle detrazioni fiscali edilizie è contenuto all’art. 1, co. 1, lett. e) del decreto, che modifica l’art. 34-bis del TUE, relativo alle tolleranze costruttive ed esecutive. Ad oggi, la tolleranza costruttiva nel rispetto della quale non si configura alcuna irregolarità è fissata nel 2% tra quanto previsto nel titolo abilitativo e quanto realizzato, mentre il nuovo DL prevede, in relazione a interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, percentuali di tolleranza diverse in base alla dimensione dell’immobile, fino a consentire un distacco del 5% per quelli di superficie inferiore a 100 mq.

E non solo, perché l’aumento delle tolleranze riguarda anche quelle esecutive, individuate attualmente dall’art. 34-bis, co. 2 del TUE nelle “irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile”. Tali circostanze, cioè, non costituiscono violazioni edilizie, e a queste il decreto “salva-casa” aggiunge, unicamente in relazione ai lavori realizzati entro il 24 maggio 2024, “il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere”.

Una lista lunga e anche piuttosto vaga, che può far transitare al suo interno, come vedremo, varie situazioni agevolabili con Superbonus.

Spettanza del Superbonus e regolarità edilizia

Il tema delle opere edilizie irregolari in relazione al Superbonus è spesso fonte di dubbi. La formulazione del DL 34/2020 ha infatti lasciato spazio ad interpretazioni più o meno restrittive, da chi ha ritenuto irrilevante la presenza di irregolarità rispetto alla legittima spettanza del bonus, a chi invece ipotizza che sia una causa di decadenza dall’agevolazione. Ciò perché il Decreto Semplificazioni (DL 77/2021) ha eliminato, per tutti gli interventi che beneficiano del Superbonus, la necessità di possedere l’attestazione dello stato legittimo dell’immobile, ma è pur sempre vero che resta impregiudicata ogni valutazione dell’amministrazione competente. Ed è proprio in questo punto che si sta collocando la più recente giurisprudenza, che in alcune occasioni ha ammesso che il Comune può bloccare i cantieri Superbonus se l’immobile era affetto da irregolarità edilizie (Tar del Lazio, sentenza n. 18386 del 7 dicembre 2023). Insomma, l’orientamento che si sta consolidando vede come legittimamente spettante il Superbonus solo a condizione che, in caso di irregolarità, intervenga una sanatoria edilizia prima dell’inizio dei lavori (Tar di Firenze, sentenza n. 306 del 18 marzo 2024).

È vero che le piccole difformità erano già facilmente sanabili prima del decreto “salva-casa”, ma in relazione al Superbonus le difficoltà pratiche dipendono molto dallo “stadio” in cui si trova la pratica edilizia. Se, ad esempio, un cantiere Superbonus appena aperto è stato bloccato, come nei casi di giurisprudenza appena citati, poiché l’amministrazione ha rilevato una irregolarità edilizia preesistente, il committente dei lavori potrà ottenere la sanatoria senza troppa difficoltà (e adesso ancor più facilmente) e dare inizio i lavori, senza alcun riflesso sul Superbonus.

Ma cosa succede quando invece i lavori sono stati terminati, il Superbonus è stato ottenuto, e l’amministrazione contesta la regolarità edilizia dell’immobile su cui sono stati realizzati gli interventi agevolati? È ragionevole ritenere che in tal caso non sia possibile ottenere una sanatoria ex post tale da mettere al sicuro la legittima spettanza del Superbonus.

Ecco che allora, nei casi di lievi difformità dei lavori rispetto al titolo abilitativo, le ampie tolleranze del nuovo decreto permettono di “superare” simili intoppi, nel senso che una serie di situazioni prima considerate alla stregua di vere e proprie irregolarità edilizie, diventano adesso irrilevanti.

Difformità dalla CILA

Le novità di prossima emanazione potrebbero impattare anche su un altro tipo di situazione nella quale la spettanza del Superbonus può essere messa in discussione, vale a dire sui casi di “difformità dalla CILA”. Infatti, l’art. 119, co. 13-ter, lett. b) del DL 34/2020 individua tra le cause di decadenza del Superbonus la presenza di “interventi realizzati in difformità dalla CILA”, vale a dire un caso di discostamento di quanto eseguito rispetto a quanto previsto nel titolo abilitativo, che quindi potrebbe rientrare sotto l’ombrello delle nuove regole sulle tolleranze.

Come si è detto più volte, non è dato sapere come si svolgeranno in concreto i controlli fiscali, ma è ragionevole (ahimè) ritenere che in simili casi, quando il contribuente riceve una contestazione sulla base del fatto che l’intervento realizzato è difforme dalla CILA, non sia scontato che egli possa rimediare chiedendo una sanatoria ex post, salvandosi così dalla decadenza.

In questo senso, la nuova disposizione in base alla quale non necessita di alcuna sanatoria la lunga (e “vaga”) lista di irregolarità eseguite in cantiere, unitamente all’aumento delle tolleranze costruttive in misura inversamente proporzionale alla superficie dell’immobile, può risolvere molti casi di difformità dalla CILA, purché lievi, offrendo ampie tutele difensive al committente che subisca una contestazione.

Ad esempio, se la CILA relativa a un intervento Superbonus realizzato entro il 24 maggio 2024 riportava l’esecuzione di alcuni elementi architettonici non strutturali (come pareti divisorie o un certo numero di aperture) che però, per qualche motivo, non sono stati effettivamente realizzati o sono stati realizzati in modo diverso dai progetti, le nuove “tolleranze esecutive” previste dal decreto permetteranno al soggetto che riceva una contestazione sulla spettanza dell’agevolazione fiscale di dimostrare che una simile situazione non costituisce affatto una difformità rispetto alla CILA presentata.