Eco e Sismabonus nel 2025: per la maggiorazione al 50% non basta la “prima casa”

Le detrazioni fiscali per gli interventi di efficientamento energetico e messa in sicurezza antisismica non sono scomparse con la fine del 2024, anzi la legge di bilancio per il 2025 ne ha previsto una proroga fino al 2027. Tuttavia, la riformulazione dei benefici fiscali ha ridotto progressivamente l’aliquota delle detrazioni al 36% per le spese sostenute nel 2025 e al 30% per gli anni 2026 e 2027.

Un’eccezione importante riguarda gli immobili definiti come abitazione principale, per i quali la manovra introduce una maggiorazione dell’aliquota al 50% per il 2025. Questa disposizione pone però un problema interpretativo: “prima casa” e “abitazione principale” non sono infatti la stessa cosa, anche se molti testi di commento alla legge di bilancio li hanno utilizzati come sinonimi.

Per comprendere l’impatto della normativa, è dunque essenziale esaminare il significato di questi termini e le loro implicazioni.

Prima casa: definizione e requisiti per le agevolazioni fiscali

Quando si parla di prima casa, il riferimento normativo principale è il DPR 131/1986. In questo contesto, l’espressione non implica necessariamente che l’immobile sia quello in cui il contribuente vive con la propria famiglia. Piuttosto, si riferisce al primo immobile acquistato dal contribuente che non possiede altre proprietà abitative.

Per godere delle agevolazioni fiscali sulle imposte di registro, ipotecarie e catastali, è necessario che l’acquirente risieda nel comune in cui si trova l’immobile, o che vi svolga la propria attività lavorativa.

Non è obbligatorio risiedere all’indirizzo specifico dell’immobile, ma la residenza deve essere trasferita nel comune entro 18 mesi dall’acquisto.

Questa impostazione normativa, focalizzata sulla titolarità e la localizzazione dell’immobile, è ben diversa dalla nozione di abitazione principale utilizzata nella bozza di legge per definire il requisito della maggiorazione al 50%.

Abitazione principale: il ruolo della dimora abituale e le incertezze giurisprudenziali

La nozione di abitazione principale si basa su criteri più stringenti rispetto alla prima casa, come chiarito dall’articolo 15 del TUIR: “Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente”. Questo requisito non si limita alla semplice residenza formale, ma implica che l’immobile sia effettivamente utilizzato come luogo di vita quotidiana.

In altre parole, occorre dimostrare una situazione concreta di dimora abituale, che può anche non coincidere con la residenza anagrafica.

La giurisprudenza ha spesso fornito interpretazioni contrastanti su questo tema. Ad esempio, la sentenza n. 13062/2017 della Cassazione ha precisato che non è necessario che l’abitazione principale coincida con la residenza anagrafica, purché il contribuente sia in grado di dimostrare che l’immobile è utilizzato come dimora abituale “per abitazione principale non deve necessariamente intendersi quella di residenza anagrafica, atteso che la norma introduce una presunzione relativa che può essere superata dal contribuente mediante la prova contraria circa l’effettivo utilizzo quale dimora abituale […] di altro immobile non coincidente con quello di residenza”.

Di contro, la sentenza n. 38723/2021, sempre della Suprema Corte, sottolinea l’importanza della coabitazione dei coniugi per considerare un immobile come abitazione principale.

Ulteriori chiarimenti sono arrivati dalla sentenza n. 209/2022 della Corte Costituzionale, che affronta il tema in relazione all’esenzione IMU. La Corte riconosce che, in un contesto di maggiore mobilità lavorativa e sociale, non è raro che i coniugi vivano in immobili diversi mantenendo comunque una “comunione materiale e spirituale”.

Questo significa che, in determinati casi, più immobili possono essere qualificati come abitazioni principali, purché siano effettivamente utilizzati come dimora abituale.

Il legame con l’IMU e le criticità del Sismabonus-acquisti

La definizione di abitazione principale è centrale anche per altre discipline fiscali, come l’IMU. Ai sensi dell’articolo 1, comma 741, lettera b), della Legge 160/2019, l’abitazione principale è l’immobile in cui il contribuente risiede anagraficamente e dimora abitualmente.

Questo doppio requisito di residenza e dimora abituale è rilevante anche per i bonus edilizi, compresi Ecobonus e Sismabonus.

Tuttavia, la stretta connessione tra dimora abituale e beneficio fiscale può creare difficoltà applicative, soprattutto in relazione al Sismabonus-acquisti.

Questa misura, regolata dall’articolo 16, comma 1-septies, del DL 63/2013, consente detrazioni a chi acquista immobili ristrutturati con interventi antisismici direttamente dal costruttore. Tuttavia, come può un acquirente dimostrare che l’immobile è adibito ad abitazione principale se il beneficio fiscale matura al momento dell’acquisto? Il requisito della dimora abituale sembra difficilmente applicabile in questi casi, generando un evidente cortocircuito normativo.