Demolire e ricostruire con i bonus: le spese ammissibili nel caso di un rudere privo di finestre e di impianti

L’Italia è ricca di casali bellissimi che, purtroppo, versano in stato di abbandono, ideali per essere ristrutturati e per farne seconde case per le vacanze, oppure demoliti e ricostruiti ex novo. La possibilità di beneficiare dei bonus fiscali, del superbonus in particolare, in chiave eco o sisma, può fare la differenza. Tuttavia bisogna fare attenzione, bisogna sapere quali sono i lavori che rientrano – e quali no – nelle agevolazioni, per evitare amare sorprese.

Demolizione e ricostruzione con i bonus: le spese ammissibili

Soprattutto se l’edificio è allo stato di rudere non è facile stabilire quali sono “i costi strettamente correlati agli interventi agevolabili” per i quali vale il cosiddetto “principio assorbente”.

Occhio agli interventi agevolabili

L’Agenzia delle Entrate ha più volte chiarito che rientrano in detrazione tutti i costi strettamente collegati alla realizzazione dei lavori agevolabili, a condizione che l’intervento a cui si riferiscono sia effettivamente realizzato. Poi ha sempre detto che “l’individuazione delle spese connesse deve essere effettuata da un tecnico abilitato”, ma non è mai andata a dettagliare le cose in modo specifico, soprattutto per il Sismabonus.

Ne consegue che, qualora il professionista abilitato attesti la correlazione con i lavori agevolati, le relative spese possono essere “automaticamente” ammesse alla detrazione fiscale, sempre che un domani, in caso di controllo, un tecnico statale non la pensi in modo diverso.

Questo vuoto risulta particolarmente insidioso soprattutto quando l’intervento prevede la demolizione e la ricostruzione dell’edificio, tanto più se esso è allo stato collabente. In questi casi infatti è difficile stabilire se sia corretto applicare un “criterio di valore” oppure “di analogia” con l’edificio preesistente per decidere quali opere possono rientrare e quali vanno escluse.

Il quesito

Devo effettuare un intervento di ristrutturazione edilizia su un vecchio rudere privo di impianti e non riscaldato. Ad oggi le finestre sono in buona parte assenti, anche se si nota che in passato c’erano, trattandosi di un edificio composto da tre unità immobiliari (condominio minimo) in precedenza abitate.

Devo ancora presentare la pratica in comune (mi accontenterò del Superbonus 90% con detrazione in dichiarazione dei redditi) e sarei orientato per demolire e ricostruire l’edificio. Al fine di fare una corretta pianificazione dei costi che dovrò sostenere, vorrei sapere se le spese sostenute per la realizzazione degli impianti (elettrico/idraulico, smaltimento acque reflue, sanitari, scale interne, ecc) e delle finestre rientrano nella detrazione “Superbonus 90% sismico”?

Risposta al quesito

A proposito della possibilità di agevolare le spese sostenute per la realizzazione degli impianti (elettrico/idraulico, smaltimento acque reflue, sanitari, ecc) e delle finestre, non presenti nel rudere, la prassi risulta contraddittoria.

A favore del “SI” occorre considerare che la stessa definizione di “manutenzione straordinaria” comprende gli interventi di carattere innovativo, come ben evidenziato dalla Circolare 24 febbraio 1998 n. 57, paragrafo 3.4: “La manutenzione straordinaria si riferisce ad interventi, anche di carattere innovativo, di natura edilizia ed impiantistica finalizzati a mantenere in efficienza ed adeguare all’uso corrente l’edificio e le singole unità immobiliari, senza alterazione della situazione planimetrica e tipologica preesistente, e con il rispetto della superficie, della volumetria e della destinazione d’uso. La categoria di intervento corrisponde quindi al criterio della innovazione nel rispetto dell’immobile esistente”.

La possibilità che la manutenzione straordinaria possa comprendere anche interventi di carattere innovativo, e non il mero rifacimento dell’esistente, è stata quindi riconosciuta dall’Amministrazione Finanziaria sin dai primi documenti di prassi in tema di bonus edilizi.

Tale principio è stato successivamente ribadito anche in altri documenti, tra i quali la Circolare n. 7/E del 25 giugno 2021, a pag. 317, nella parte in cui comprende tra gli interventi di manutenzione straordinaria la “realizzazione ed integrazione di servizi igienico-sanitari senza alterazione dei volumi e delle superfici, compresi anche quelli relativi alla costruzione della rete fognaria fino alla rete pubblica, realizzati con opere interne o esterne”.

Si richiama inoltre la risposta all’interpello n. 121/2021 in cui vengono ammesse al “Superbonus 110% sismico” le spese sostenute per la (nuova) realizzazione degli impianti – reflui, adduzione e riscaldamento – a servizio del fabbricato da demolire e ricostruire.

Nello stesso senso, infine, anche la risposta all’interpello n. 59/2022, in cui vengono agevolate con la detrazione in commento le spese sostenute per la (nuova) realizzazione degli impianti elettrico, idraulico, di smaltimento reflui e di adduzione d’acqua.

A favore del “NO” occorre considerare i contenuti della circolare 24/E del 2020 che, al punto 5, a proposito di “ALTRE SPESE AMMISSIBILI AL SUPERBONUS”, specifica quanto segue “La detrazione, inoltre, spetta anche per talune spese sostenute in relazione agli interventi che beneficiano del Superbonus, a condizione, tuttavia, che l’intervento a cui si riferiscono sia effettivamente realizzato. Si tratta, in particolare… degli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi (ad esempio, le spese relative all’installazione di ponteggi, allo smaltimento dei materiali rimossi per eseguire i lavori, l’imposta sul valore aggiunto qualora non ricorrano le condizioni per la detrazione, l’imposta di bollo e i diritti pagati per la richiesta dei titoli abilitativi edilizi, la tassa per l’occupazione del suolo pubblico pagata dal contribuente per poter disporre dello spazio insistente sull’area pubblica necessario all’esecuzione dei lavori)”.

È evidente quindi che sia nel criterio generale offerto dalla circolare 24/E, sia nella specifica elencazione, non vi è alcun riferimento ad opere che non siano strettamente correlate “agli interventi che beneficiano del Superbonus”, che potrebbero essere intesi in senso restrittivo come interventi di efficientamento antisismico o energetico.

Come fare per le finestre

In merito alla possibilità di far rientrare le spese per la sostituzione delle finestre nel Sismabonus nel caso della demolizione e ricostruzione di un edificio, purtroppo non vi sono chiarimenti ufficiali, nemmeno indiretti.

Si potrebbe tentare una analogia, seppur priva di riscontri, con il caso di opere di recupero svolte su edifici esistenti, essendo più facile trovare una correlazione tra gli interventi antisismici veri e propri e la sostituzione degli infissi.

Pensiamo ad esempio a una cerchiatura di una apertura preesistente realizzata per aumentare la rigidezza di una parete in muratura, o per modificare le dimensioni del vuoto. Si tratta di un “intervento locale” antisismico per il quale è necessario smontare l’infisso: nessuno, credo, si sognerebbe di mettere in dubbio la “stretta correlazione” esistente tra i costi di smontaggio e rimontaggio (o di sostituzione) della finestra (o della porta) e quelli inerenti alle strutture. In un caso di questo tipo, a parere di chi scrive, non dovrebbero esservi problemi nemmeno nel caso in cui l’apertura (e quindi l’infisso) venissero ingranditi, purchè detto ingrandimento trovi valide giustificazioni antisismiche (ad esempio di alleggerimento strutturale).

Considerando che, nell’insieme, la demolizione e la ricostruzione costituisce un intervento di matrice antisismica che diminuisce sempre – e di oltre due classi – il rischio sismico dell’edificio, a maggior ragione sembrerebbe possibile portare in detrazione i costi per il rifacimento degli infissi, che tuttavia è opportuno che siano presenti e documentabili nel momento in cui viene avviato il procedimento edilizio.

Per evitare problemi può essere utile una perizia

Per evitare problemi con l’Agenzia delle Entrate in caso di controlli la ricetta che suggerisco è sempre la solita. Bisogna fare le cose con la massima chiarezza e con la massima trasparenza, cercando di documentare molto bene e analiticamente lo stato di fatto dell’edificio dal quale si parte. La forma migliore per farlo è quella della perizia giurata, tramite la quale un professionista abilitato può certificare lo “stato di consistenza” nello stato ante, con fotografie, rilievi di dettaglio, descrizioni, tabelle. In tal modo, chi un domani dovesse controllare, avrà tutti gli elementi per poter effettuare un raffronto sereno tra lo stato ante e lo stato post. In assenza di un documento di questo tipo, purtroppo, il margine di aleatorietà di una eventuale verifica aumenta notevolmente, con tutto ciò che ne deriva in termini di rischi per il contribuente e per gli stessi professionisti asseveratori, non solo tecnici ma anche fiscali.