Bonus edilizi, parti comuni e private: in caso di demolizione il plafond è unico

La corsa agli interventi agevolati con bonus fiscali è senza dubbio rallentata negli ultimi mesi, per effetto delle note problematiche legate ai crediti fiscali e anche perché le scadenze risultano ormai ravvicinate. Quella del Superbonus 110% dista poco più di cento giorni, sufficienti forse per terminare gli interventi in corso, e anche la maggior parte dei bonus ordinari, per come li conosciamo oggi e salvo proroghe, è destinata a tramontare fra poco più di un anno.

Ma le agevolazioni fiscali per l’edilizia restano un argomento di stretta attualità, che interessa da vicino la politica, divisa tra esigenze di bilancio ed obiettivi di decarbonizzazione del patrimonio edilizio. Continuano a interessare però anche i contribuenti e le imprese, poiché nonostante il tempo volga al termine, permangono coni d’ombra che rendono incerta l’applicazione dei bonus e sui quali gli enti preposti continuano a non fare luce.

Uno di questi è sicuramente rappresentato dalla modalità di determinazione del plafond utilizzabile nel caso di interventi su edifici condominiali o plurifamiliari che interessano contemporaneamente le parti comuni e le parti private, in particolare nel caso di demolizione e ricostruzione.

Il quesito

Possiedo (anzi possedevo) una piccola palazzina costituita da tre unità immobiliari, costruita da mio padre e nella quale condividevo il piano terra con mia sorella, mentre mia madre serenamente viveva al piano primo. Un anno fa ci siamo rivolti a un’impresa e poi a un tecnico poiché volevamo valutare la realizzazione di alcuni interventi di consolidamento e di efficientamento energetico, magari sfruttando qualche bonus.

Ci è stato detto che l’edificio (effettivamente risalente agli anni ’50) risultava malmesso e quindi ci hanno suggerito di demolirlo, dicendoci che avevamo diritto a ricostruirlo quasi gratis. Per la sola parte “edilizia” era stata prospettata la spettanza di 3 bonus per le opere sulle parti comuni, ovvero in sostanza per la ricostruzione dell’intera struttura, detraibili al 110%, e ad altri 3 per le opere di completamento interno, detraibili al 50%, con un limite di spesa ammissibile pari a ben 576.000euro (96.000*6).

In corso d’opera, a demolizione eseguita, la banca ci ha comunicato che invece il plafond per le opere interne non ci spetta, facendoci piombare in sere difficoltà economiche.

Vorrei sapere chi ha ragione e se posso rivalermi su chi mi ha malconsigliato, considerando che, se le cose realmente stanno così, non potrò portare a termine i lavori.

L’esperto risponde

Spiace dover affermare che, in base agli orientamenti di prassi ad oggi disponibili, quanto è stato comunicato al gentile lettore dall’istituto bancario corrisponde a verità, ovvero nel caso di demolizione e ricostruzione, i limiti di spesa per interventi sulle parti comuni non si possono cumulare con quelli relativi alle parti private. Quindi il plafond complessivo, nel caso descritto, si ottiene moltiplicando per 3.

Chi ha detto il contrario, se lo ha fatto nell’ambito di una professione, ha sicuramente commesso un errore, per il quale, se vi sono elementi di prova, può essere chiamato a rispondere dei danni cagionati.

La tematica però è complessa e merita qualche approfondimento.

Plafond di spesa per parti comuni e per parti private

Sulla possibilità di cumulare il massimale di spesa agevolabile per interventi sulle parti comuni con un ulteriore massimale per interventi sulle parti private, occorre precisare quanto segue:

• la cumulabilità tra il plafond sulle parti comuni, che sono oggetto di una autonoma previsione agevolativa, ed il plafond sulle singole unità è stata esplicitamente riconosciuta già nel 2007 ed è stata più volte confermata da recenti documenti di prassi (interpello n. 806/2021);
• tale cumulabilità deve però essere letta in abbinamento con il principio “assorbente”, introdotto dalla circolare 57/E/1997 e recentemente richiamato anche nella circolare 17/E/2023, in base al quale l’intervento edilizio di categoria superiore assorbe quelli di categoria inferiore ad esso collegati o correlati (compresi quelli di manutenzione ordinaria o straordinaria, necessari al completamento dell’opera).

Il problema operativo deriva da come coniugare questi due principi, uno dei quali dice che il plafond sulle parti private spetta in modo disgiunto, mentre l’altro precisa che tutto deve rientrare nel limite di spesa relativa al lavoro sulle parti comuni se vi è correlazione tra gli interventi.

In termini pratici, ai fini dell’applicazione, tenendo conto della prassi erariale ad oggi nota, si può dunque affermare che:

1. i plafond “parti private” e “parti comuni” possono convivere, ma i lavori di manutenzione collegati o correlati all’intervento di categoria superiore eseguiti nelle parti private “erodono” comunque il plafond “parti comuni”;
2. se invece gli interventi sulle singole unità sono autonomi, allora essi accedono a un plafond a se stante;
3. ai fini della fruizione di entrambi i limiti di spesa, è onere del contribuente fornire adeguata dimostrazione dell’autonomia degli interventi in questione, contabilizzare distintamente le spese riconducibili ad ognuno ed effettuare ogni altro adempimento richiesto.

Costi di completamento correlati a quelli principali

Occorre distinguere tra costi inerenti direttamente alle opere principali (ad esempio, nel caso del Sismabonus, il rifacimento di un tetto) e costi correlati, di completamento dei primi (ad esempio il ripristino degli intonaci sottostanti).

In generale vale il principio in base al quale risultano agevolabili anche i costi strettamente correlati alla realizzazione e al completamento degli interventi principali agevolati. A stabilirlo sono due documenti di prassi molto importanti, la circolare 30/2020 e la successiva circolare 28/2022. Quest’ultima in particolare aggiunge che, in caso di effettuazione nello stesso edificio di interventi di natura diversa, il limite di spesa agevolabile, essendo riferito all’immobile, è unico (96.000 per ogni unità).

Così, nel caso specifico degli interventi antisismici eseguiti sulle parti comuni strutturali, in contesti condominiali o plurifamiliari da 2 a 4 unità con unico proprietario, risultano fiscalmente assorbiti dagli interventi antisismici sulle strutture portanti anche quelli di manutenzione straordinaria necessari per completare i primi, anche se eseguiti sulle singole unità immobiliari di proprietà privata (ad esempio ripristino intonaci all’interno dei singoli appartamenti).

Quali siano questi interventi lo specifica la circolare 17/2017. Ad essi (pitture, intonaci, etc) e a stabilire se sono correlati e quali/quanti sono è il tecnico asseveratore.

Ad essi deve essere applicata la stessa percentuale di detrazione dell’intervento principale e vanno a erodere lo stesso plafond di spesa (nel caso specifico 96000euro per unità).

Le eccezioni alle regole

Normalmente il rifacimento di un intonaco o una tinteggiatura è detraibile al 50%, ma se invece esso è associato a un’opera strutturale l’aliquota può essere elevata fino al 110%, entro lo stesso massimale di spesa.

Se però gli stessi lavori eseguiti all’interno del singolo appartamento (e relative pertinenze) sono autonomi, ovvero dal punto di vista tecnico non sono connessi con l’intervento antisismico che riguarda le parti comuni (e quindi non si applica il “principio assorbente”), il condòmino che li esegue avrà diritto ad un autonomo massimale di spesa con accesso alla detrazione del 50% (ex art. 16-bis Tuir).

Fin qui l’applicazione della regola è abbastanza chiara e la si ripete:

• Se l’intervento antisismico “investe” parti private le regole fiscali applicabili al primo (e le aliquote di detrazione, fino anche al 110%) si espandono al secondo (nell’ambito di un medesimo massimale di spesa), per il principio del carattere assorbente dell’intervento di categoria superiore rispetto a quello inferiore
• Se i due interventi sono “scollegati” e godono di autonomia reciproca allora cambiano le percentuali e cambiano anche i plafond agevolabili, che raddoppiano. Questo principio è stato chiarito dalla DRE Veneto con risposta n. 907-435/2022.

Il caso estremo della demolizione

Il problema sorge nel caso “estremo” in cui l’intervento sulle strutture portanti è radicale, ovvero quando si esegue la demolizione dell’edificio. Sul punto gli insegnamenti erariali non sono convergenti.

In caso di demolizione e ricostruzione, infatti, risulta assai arduo determinare quale parte degli interventi sia “autonoma” e quale sia “collegata” ad altre lavorazioni.

Prudenzialmente è opportuno ritenere che, in demolizione e ricostruzione, tutto sia “collegato” e quindi che sia da escludere la possibilità di beneficiare di ulteriore massimale per interventi sulle parti private.

Quindi si deduce che il limite di detrazione è unico.

In tal senso si può fare riferimento alla risoluzione 147/E/17 e alla Circ. 28/2022, in base alle quali il plafond è appunto unico se l’intervento è unitario e se è abilitato da un unico provvedimento urbanistico, senza possibilità di distinzione tra lavori privati e lavori comuni.