Bonus edilizi e danni da perdita di chance: attenzione a quanto chiedere

Per beneficiare delle detrazioni fiscali sugli interventi edilizi, è stato necessario rispettare una serie di obblighi sia burocratici che tecnici. Tra questi, uno dei più evidenti è l’effettiva realizzazione delle opere agevolabili. In altre parole, senza i lavori, non c’è diritto al bonus.

Eppure, nonostante la semplicità di questo passo, non è raro che i proprietari degli immobili abbiano avuto a che fare con imprese che non portano a termine i lavori, lasciando i cantieri incompleti o addirittura mai aperti. Questo comporta la perdita dell’opportunità di beneficiare del bonus e può tradursi in un danno significativo per il committente.

Ma come quantificare questo danno da “perdita di chance”? Non è ancora chiaro in che modo i tribunali si orienteranno. Tuttavia, le recenti sentenze mostrano che per avere successo in una causa è necessario dimostrare il nesso tra il comportamento dell’impresa e la perdita dell’opportunità di accedere al bonus. Anche quando questo legame è provato, non è detto che il risarcimento sia automatico e soddisfacente.

Una sentenza importante, la n. 356 del 15 gennaio emessa dal Tribunale di Milano, ha per la prima volta stabilito (e argomentato) che il danno va calcolato sulla base del mancato aumento del valore dell’immobile, e non sulla somma indicata nel contratto d’appalto non rispettato.

In pratica, il risarcimento non dipende dal costo stimato delle opere, ma da quanto l’immobile avrebbe potuto aumentare di valore se i lavori fossero stati fatti.

Questo approccio prende in considerazione sia gli aspetti tecnici che finanziari, portando a una valutazione più precisa del danno subito.

La sentenza e la sua applicazione

Nel caso trattato dalla sentenza, il proprietario di un immobile che aveva affidato a una ditta l’esecuzione di lavori per usufruire del Superbonus si è visto abbandonare dalla stessa, perdendo quindi la possibilità di usufruire della detrazione fiscale.

Il risarcimento richiesto dal committente corrispondeva all’importo stabilito nel contratto d’appalto, ma il Tribunale ha scelto di determinare il danno non sul valore del contratto (molto alto), bensì sul mancato incremento del valore dell’immobile (più basso), calcolato tramite una perizia tecnica.

Ciò in quanto il superbonus 110% non prevedeva il pagamento diretto di una somma, ma la possibilità di realizzare i lavori a “costo zero”. Pertanto, il danno effettivo consiste nella perdita di valore dell’opera, e non nella cifra che il committente avrebbe pagato (pari a zero) se i lavori fossero stati completati.

Questo principio si applica soprattutto quando si considera l’effetto che il Superbonus ha avuto sull’aumento dei prezzi nel settore edilizio. Il Tribunale ha osservato che, per molti lavori, il costo di realizzazione è spesso superiore all’incremento del valore dell’immobile, motivo per cui ha ritenuto che il danno non si debba calcolare sul valore dell’appalto.

La valutazione del valore di mercato

In simili casi risulta fondamentale stimare il valore di mercato che l’immobile avrebbe potuto raggiungere se gli interventi fossero stati effettivamente realizzati. Questa stima, che si basa su fattori tecnici e finanziari, è un processo complesso che deve essere effettuato da un professionista qualificato (ingegnere, architetto o geometra).

Ad esempio, l’area in cui è ubicato dell’immobile, il numero di piani che compongono l’edificio, l’esposizione e l’epoca di realizzazione sono tutte variabili che influiscono sul valore e che devono essere prese in considerazione.

L’impatto del tipo di bonus

Un’altra variabile fondamentale nella quantificazione del danno è il tipo di bonus edilizio che è andato perso. Alcuni interventi, pur fondamentali per la sicurezza o la manutenzione, non influiscono significativamente sul valore di mercato.

È il caso di lavori come la riduzione del rischio sismico: sebbene cruciali per la sicurezza, non sempre determinano un incremento apprezzabile del valore dell’immobile.

All’opposto interventi come quelli previsti nell’ambito del Bonus Facciate, che migliorano l’aspetto estetico degli edifici, o dell’Ecobonus, che incrementano le prestazioni energetiche, possono avere un impatto più rilevante sul valore di mercato.

Ogni caso ha una propria valutazione

In sintesi, la richiesta di risarcimento per la perdita di opportunità (chance) legata ai bonus edilizi deve essere valutata caso per caso, tenendo conto delle specifiche opere non realizzate e del loro impatto sul valore dell’immobile.

È evidente che non esistono regole universali per determinare il danno, e molteplici variabili vanno analizzate.

Per questo motivo, in sede legale sarà essenziale allegare una perizia tecnica, che fornisca una valutazione dettagliata.