Acquistare casa in condominio: richiedere sempre la relazione di rispondenza edilizia, soprattutto se c’è stato il Superbonus

La “relazione di rispondenza edilizia e conformità catastale” è un documento che il venditore fornisce e che viene poi allegato all’atto di compravendita. Questo documento deve essere redatto da un tecnico qualificato che, sotto la propria responsabilità, verifica se l’immobile rispetta le normative urbanistiche e catastali.

In pratica, il professionista confronta le planimetrie ufficiali (quelle contenute nei titoli edilizi e nei dati catastali) con lo stato attuale dell’immobile, ottenuto tramite un sopralluogo.

La relazione ha lo scopo di garantire che l’immobile sia conforme a quanto dichiarato in sede di vendita.

Sebbene la relazione non sia obbligatoria per legge, è fortemente consigliata e la sua mancata presenza potrebbe comportare rischi rilevanti per entrambe le parti.

La relazione di conformità edilizia e catastale assume particolare rilievo soprattutto nei casi in cui il fabbricato, o la singola unità immobiliare, abbiano beneficiato del Superbonus. È noto infatti che per gli immobili efficientati con il 110% debba essere effettuato l’aggiornamento catastale entro 30 giorni dalla fine dei lavori e che tale adempimento ricade sul soggetto possessore del bene, come previsto dalla legge di bilancio per il 2024 (art. 1, comma 86, della Legge 30 dicembre 2023, n. 213).

E’ evidente dunque che se non è stato fatto l’aggiornamento catastale, laddove l’Agenzia delle Entrate dovesse riscontrare il mancato rispetto di tale adempimento, le eventuali sanzioni (e l’obbligo di adempiere) verranno indirizzate all’ignaro acquirente.

La relazione di regolarità edilizia: chi la rilascia?

Data la complessità e la precisione necessarie, la relazione deve essere redatta e firmata da un professionista abilitato. Questo tecnico si assume la responsabilità di attestare che l’immobile sia conforme alle normative edilizie e catastali vigenti.

La presenza di un professionista garantisce l’imparzialità e la correttezza del documento, che rappresenta un elemento fondamentale per la compravendita di immobili e per garantirne la conformità.

Come si scrive una relazione di regolarità edilizia?

Attualmente non esiste un modello ufficiale per la redazione della relazione di rispondenza edilizia, né una disciplina puntuale sul suo contenuto. Tuttavia, esistono alcune informazioni che devono essere incluse in ogni relazione di regolarità edilizia:

• Planimetria catastale e dati catastali: la relazione deve includere la planimetria catastale ufficiale e il confronto con lo stato reale dell’immobile.
• Titoli edilizi: il tecnico deve verificare la presenza dei permessi di costruzione, ristrutturazione e ampliamento, se necessari.
• Sopralluogo: un sopralluogo nell’immobile deve essere effettuato dal tecnico incaricato, per verificare che lo stato dei luoghi corrisponda a quello depositato in Comune.
• Verifica catastale: il tecnico deve confrontare lo stato di fatto dell’immobile con la planimetria catastale ufficiale.
• Certificazione: infine, il tecnico firma e certifica la relazione, assumendosi la responsabilità della correttezza delle informazioni fornite.

La relazione di conformità urbanistica e il suo valore

La relazione di rispondenza edilizia è fondamentale per garantire la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile e per evitare problemi futuri, come contenziosi legali o difficoltà nella gestione e manutenzione dell’immobile.

Un altro aspetto cruciale riguarda la presenza o meno del certificato di agibilità, un documento che, se assente, può generare ulteriori complicazioni.

Sebbene non vi sia obbligo per il notaio di verificarne la presenza, la giurisprudenza ha talvolta risolto contratti di compravendita proprio in assenza di questo certificato.

In pratica, l’importanza della relazione di rispondenza edilizia va oltre il semplice adempimento burocratico: essa fornisce una garanzia di regolarità legale dell’immobile, proteggendo l’acquirente da eventuali problemi legati alla conformità edilizia o catastale.

Inoltre, nel caso emergano discrepanze, la parte alienante può tutelarsi rivolgendosi al tecnico che ha redatto la relazione, esonerandosi da eventuali richieste di risarcimento danni.

Le conseguenze di non allegare la relazione

Al contrario di quanto si possa pensare, rinunciare alla relazione di rispondenza edilizia non è una buona scelta, nemmeno in cambio di uno sconto sul prezzo. La mancata verifica della conformità urbanistica e catastale potrebbe causare seri problemi legali in futuro, sia per l’acquirente che per il venditore.

Inoltre, l’impossibilità di accedere a un documento che certifichi la regolarità dell’immobile può comportare difficoltà nella gestione dell’immobile, specie se emergono difformità o vincoli non dichiarati al momento della compravendita.

Importanza della relazione per una compravendita sicura

La “relazione di rispondenza edilizia e conformità catastale” non è obbligatoria, ma la sua adozione è altamente raccomandata per garantire una compravendita sicura e priva di sorprese. La presenza di un tecnico abilitato, che si assume la responsabilità della veridicità delle informazioni contenute nel documento, è fondamentale per tutelare entrambe le parti e per evitare problematiche future.

Sebbene non esista una normativa che disciplini in dettaglio la relazione, diversi riferimenti legislativi, come l’art. 29 della legge 52/1985 e il D.L. 76/2020, ne sanciscono l’importanza nell’ambito delle pratiche edilizie e catastali.