Paga i danni l’amministratore che non si adopera per ottenere i bonus fiscali

Sono frequenti i casi dei condomìni che, per un motivo o per un altro, non riescono ad accedere ai benefici fiscali offerti dallo Stato per la ristrutturazione degli edifici.

Se i motivi sono di ordine “tecnico”, ad esempio la mancanza di una impresa o il mancato raggiungimento del quorum assembleare, tutti se ne fanno una ragione. Se invece ci sono di mezzo responsabilità personali dell’Amministratore (vere o presunte) qualcuno potrebbe non essere d’accordo e, con l’aiuto di un professionista, potrebbe decidere di andare a fondo nella questione citandolo in giudizio.

È quanto avvenuto nel caso affrontato dalla Corte di Cassazione civ., Sez. II, Ord., (data ud. 30/10/2019) 04/03/2020, n. 6086, che ha visto condannare un amministratore di condominio per non aver svolto gli adempimenti necessari per consentire a un condòmino di fruire del bonus ristrutturazioni 36%.

Il principio, statuito in modo chiaro da questa sentenza (e da altre precedenti), è ovviamente applicabile anche alle detrazioni fiscali di ultima generazione, superbonus in primis.

Il fatto

La sentenza num. 6086 del 2020 prende origine dal ricorso di un condomino che ha citato in giudizio l’Amministratore in quanto non aveva potuto godere del bonus fiscale per ristrutturazione edilizia a seguito di interventi effettuati sulle parti comuni.

Il condomino aveva chiesto un risarcimento pari alla somma che non aveva potuto portare in detrazione dalle imposte dovute sul suo reddito personale (nella misura del 36% di quanto pagato per i lavori eseguiti).

Una delle questioni affrontate nella vertenza riguardava i limiti del mandato affidato all’amministratore condominiale, ovvero se dovesse ritenersi compresa anche l’esecuzione degli adempimenti previsti per poter godere della detrazione fiscale correlabile ai lavori eseguiti sullo stabile.

La domanda cui la Suprema Corte ha dovuto rispondere è: chi deve rispettare le disposizioni previste dalla normativa circa la tracciabilità dei pagamenti a favore dell’appaltatore che ha svolto lavori straordinari sulle parti comuni?

Il giudizio

La difesa dell’Amministratore di condominio sosteneva dovesse essere il singolo condòmino, mentre la Corte di Cassazione ha affermato che tenuto all’adempimento è “il soggetto che affida i lavori all’impresa appaltatrice – ossia il condominio a mezzo del suo amministratore – a dover osservare le disposizioni circa la tracciabilità dei pagamenti del compenso pattuito con il contratto d’appalto“.

A conferma di ciò la Corte ha posto l’accento sulla necessità “per poter fruire della detrazione fiscale” della “attestazione dell’amministratore che il condomino abbia effettivamente versato al Condominio il suo contributo individuale alla spesa comune”.

In punto ai limiti del mandato affidato all’Amministratore citato in giudizio la Corte ha chiarito inoltre che “allo stesso e per legge e per Delibera assembleare era stato affidato il compito di portare ad esecuzione il deliberato compimento dei lavori straordinari sull’edificio comune, ovviamente compresi i relativi pagamenti all’appaltatore.

E di certo l’effettuazione dei pagamenti in modo tracciabile, secondo le norme ex D.M. n. 41 del 1998, appare condotta ricompresa nel mandato affidato all’amministratore, posto che il singolo condominio poteva godere dei contributi, non già, in forza di situazioni soggettive potenzialmente sconosciute all’amministratore, bensì semplicemente in relazione alla tipologia dei lavori eseguiti sul bene comune amministrato“.

La sentenza statuisce quindi che è compito dell’Amministratore di condominio, in ossequio al dovere di diligenza, effettuare i pagamenti in modalità tale da permettere la fruizione delle agevolazioni fiscali ai singoli condòmini (secondo le norme ex D.M. n. 41 del 1998) per lavori eseguiti sulle parti comuni del fabbricato.

Giurisprudenza consolidata sui doveri dell’amministratore in merito all’accesso alle detrazioni fiscali

Per giurisprudenza consolidata, la mancata fruizione dell’agevolazione fiscale da parte del condomino, comporta la responsabilità dell’amministratore, se è dimostrato che questo danno non si sarebbe verificato nel caso di corretto adempimento (cfr. sent. Corte di Cassazione n.22343 del 26/09/2017 e n.11548 del 14/05/2013).

Come fare per evitare problemi

Per non incorrere in eventuali ricorsi da parte dei condomini l’amministratore, laddove vi sia necessità di eseguire interventi edilizi sullo stabile, deve:

– Convocare l’assemblea per decidere in merito all’avvio dei lavori e per decidere circa l’accesso alle agevolazioni fiscali

– Occuparsi della contrattualistica con i professionisti e con l’impresa, specificando nei contratti la volontà del condominio di sfruttare i bonus fiscali, in modo che i professionisti si adoperino per i necessari adempimenti

– Adoperarsi per l’avvio dell’iter autorizzativo (che richiede sempre la firma dell’amministratore sulle pratiche)

– Nominare un commercialista che si occupi del perfezionamento degli adempimenti fiscali

– Effettuare i pagamenti nei modi previsti

– Conservare la documentazione che potrebbe essere richiesta dall’agenzia delle Entrate in sede di controlli.