Sismabonus-acquisti, cessione del credito e asseverazione tardiva: occhio alle date

Al giorno d’oggi, stante il noto problema delle chiusure bancarie, può apparire conveniente – ai soggetti che hanno “capienza fiscale” – l’acquisto dei crediti derivanti da lavori di ristrutturazione svolti da terzi, potendo ottenere condizioni di “scambio” molto favorevoli. A tal fine sono nate varie piattaforme nelle quali i crediti vengono messi all’asta da privati o aziende venditrici: i potenziali acquirenti inseriscono le loro offerte d’acquisto e al termine del periodo d’asta la transazione viene conclusa.

Vantaggi un po’ a tutti:

• I privati che effettuano i lavori (e perciò maturano i crediti fiscali) possono tentare di monetizzarli
• Le imprese possono far circolare liquidità per favorire i pagamenti
• Gli investitori possono acquistarli per risparmiare sulle imposte.

Chi acquista, però, deve fare attenzione perché in caso di controlli e scoperta di frodi, può essere costretto a restituire le imposte non pagate con conseguente “chiamata” sul banco degli imputati.

Per questo, prima di concludere formalmente l’affare, è consigliabile nominare un consulente di parte esperto nella materia che controlli la correttezza della documentazione da cui scaturisce il credito, sia quella tecnica, sia quella fiscale.

Il quesito

Sono titolare di una società che intende acquistare i crediti fiscali maturati da una persona fisica che ha comprato una unità immobiliare in categoria A/3 derivante da demolizione e ricostruzione di un edificio preesistente ubicato in zona sismica due (Sismabonus-acquisti).

Il soggetto “venditore” dei crediti, supportato dal costruttore dell’immobile, mi ha garantito che sono state rispettate tutte le normative e che quindi l’operazione è esente da rischi per me che compro.

Tuttavia, consapevole delle responsabilità a cui potrei andare incontro in caso di irregolarità, vorrei un vostro parere sulla compatibilità dell’iter edilizio, che di seguito descrivo per sommi capi, con le normative fiscali:

• presentazione domanda di Permesso di Costruire in data 18/06/2019
• rilascio del Permesso di Costruire in data in data 20 gennaio 2020
• Inizio lavori in data 9 febbraio 2020 e contestuale presentazione dell’Allegato B
• fine lavori in data 12 febbraio 2022.

Il Sismabonus-acquisti

Il sismabonus acquisti è un’agevolazione prevista dal comma 1-septies, dell’articolo 16, del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63 (introdotto dall’articolo 46-quater, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, con decorrenza dal 24 giugno 2017).

Nella versione attualmente vigente è previsto che «qualora gli interventi di cui al comma 1-quater [del medesimo articolo 16] siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 ai sensi dell’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28 aprile 2006 […] spettano all’acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75 per cento e dell’85 per cento del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita e comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare.

I soggetti beneficiari di cui al periodo precedente possono optare, in luogo della detrazione, per la cessione del corrispondente credito alle imprese che hanno effettuato gli interventi ovvero ad altri soggetti […]».

L’articolo 119, del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla Legge n. 77 del 17 luglio 2020), ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022 (per effetto delle modifiche introdotte dalla legge 30 dicembre 2020, n. 178, articolo 1, comma 66), a fronte di specifici interventi finalizzati sia alla efficienza energetica, che al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. “Superbonus”), per i quali l’aliquota delle detrazioni spettanti è elevata al 110 per cento per le spese sostenute, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro.

Pertanto, i crediti fiscali da sismabonus acquisti scaturiscono dalla compravendita di immobili su cui sono stati effettuati interventi edilizi – mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati – eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e che determinino il passaggio a una o a due classi inferiori di rischio sismico – che provvedano, entro 30 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile.

Asseverazione della riduzione del rischio sismico

Nel caso oggetto di quesito il decreto ministeriale in vigore alla data di presentazione del permesso a costruire stabiliva all’articolo 3, comma 2 che: “Il progettista dell’intervento strutturale, ad integrazione di quanto già previsto dal decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 e dal (…) decreto 14 gennaio 2008, assevera, secondo i contenuti delle allegate linee guida, la classe di rischio dell’edificio precedente l’intervento e quella conseguibile a seguito dell’esecuzione dell’intervento progettato”.

Il successivo comma 3 prevedeva che: “il progetto degli interventi per la riduzione del rischio sismico, contenente l’asseverazione di cui al comma 2, è allegato alla segnalazione certificata di inizio attività da presentare allo sportello unico competente di cui all’articolo 5 del citato decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, per i successivi adempimenti”.

Nella Circolare 19/E dell’8 luglio 2020 è stato chiarito che, in vigenza di tale disposizione, un’asseverazione tardiva, in quanto non conforme alle disposizioni sopra richiamate, non consente l’accesso alla detrazione.

Successivamente, il decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 9 gennaio 2020, n. 24, ha modificato il predetto articolo 3 del citato decreto ministeriale n. 58 del 2017, il quale attualmente, cosi come precisato nell’apposito parere del Consiglio Superiore dei lavori pubblici, prevede che «il progetto degli interventi per la riduzione del rischio sismico e l’asseverazione di cui al comma 2, devono essere allegati alla segnalazione certificata di inizio attività o alla richiesta di permesso di costruire, al momento della presentazione allo sportello unico competente di cui all’articolo 5 del citato decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, per i successivi adempimenti, tempestivamente e comunque prima dell’inizio dei lavori».

Tale disposizione, tuttavia, si applica con riferimento ai titoli abilitativi richiesti a partire dalla data di entrata in vigore del decreto modificativo e, pertanto, dal 16 gennaio 2020.

Analisi del caso

In base alla sequenza cronologica illustrata dalla società interessata all’acquisto dei crediti fiscali, risulta che l’impresa costruttrice ha presentato domanda di Permesso di Costruire in data 18/06/2019 al Comune che ha rilasciato il titolo in data 20 gennaio 2020.

L’inizio lavori è stato presentato in data 9 febbraio 2020 e nella stessa data è stato presentato l’Allegato B.

La dichiarazione di fine lavori risulta in data 12 febbraio 2022.

La sequenza delle date sarebbe congrua rispetto alla normativa, se non fosse per la tempistica relativa alla presentazione dell’Allegato B. Come è stato analizzato nel paragrafo precedente, è determinante la data di richiesta di Permesso di Costruire, avvenuta il giorno 18/06/2019. La disposizione che ha modificato l’obbligo della presentazione dell’Allegato B insieme alla segnalazione della richiesta di PdC è entrata in vigore in data 27 gennaio 2020. Pertanto, la presentazione dell’Allegato B in data 9 febbraio 2020 contestualmente alla comunicazione di inizio lavori, è a tutti gli effetti una presentazione tardiva a causa dell’omissione dell’asseverazione di cui all’articolo 3 del citato decreto del 28 febbraio 2017 (ai fini dell’attestazione della classe di rischio sismico), in vigore alla data di presentazione dello stesso permesso a costruire (il cui rilascio è avvenuto, come detto, in data 20/01/2020).

In tal senso si è espressa anche l’Agenzia delle Entrate con risposta a interpello n. 240/2021.

Dall’analisi della documentazione fornita emerge pertanto che la sequenza cronologica dei documenti analizzati è incompatibile con l’applicazione delle agevolazioni previste dal comma 1-septies, dell’articolo 16, del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63 e smi (Sismabonus-acquisti).