Per le bifamiliari quasi un milione di euro di bonus fiscali anche se non si è presentata la CILAS entro il 31/12/2022
A tanto ammonta la somma dei massimali di spesa nel caso di edifici costituiti da due appartamenti che beneficiano del Superbonus 90%.
Ai sensi dell’art. 119 del decreto 34/2020, come poi modificato dai successivi decreti, l’accesso al Superbonus (110 o 90%) è consentito, tra gli altri, ai “condomìni e alle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche”.
In tal caso le scadenze di esecuzione degli interventi ammessi al Superbonus, nel caso di cessione del credito, sono state prorogate nel modo seguente:
– 31 dicembre 2023 per la detrazione delle spese al 90% (per chi non ha presentato la CILAS entro il 31 dicembre 2022);
– 31 dicembre 2024 per la detrazione delle spese al 70%;
– 31 dicembre 2025 per la detrazione delle spese al 65%.
Quindi per chi vuole ristrutturare un condominio, grande o piccolo che sia, anche se non ha presentato la CILAS entro lo scorso anno, il tempo c’è ancora per beneficiare del Superbonus e le percentuali di detrazione sono tutt’altro che trascurabili.
È evidente che, laddove non si possa accedere al 110%, ad esempio per non aver presentato la CILAS entro i termini del 25 novembre o del 31 dicembre 2022, gli importi dei crediti fiscali non sono sufficienti per coprire l’importo dei lavori, considerando anche che non è semplice effettuare la cessione alle banche o ai General Contractor.
Per questo è importante una corretta pianificazione degli interventi, tenendo conto dei massimali disponibili, della effettiva possibilità di cedere (o detrarre) i crediti fiscali e dei limiti temporali a disposizione.
I massimali di spesa nel caso di un edificio bifamiliare
La casistica degli edifici ammessi al Superbonus, è veramente ampia, potendo comprendere edifici singoli o plurifamiliari, con parti condominiali o con proprietario unico.
Andando a vedere, a titolo di esempio, quali sono i massimali di spesa derivanti dall’applicazione del Superbonus 90% in uno dei casi più semplici, quello di una bifamiliare, ci si può rendere facilmente conto che essi sono comunque molto “generosi”, arrivando a sfiorare il milione di euro. Per l’esattezza € 913.090,86 che, ridotti al 90%, arrivano a € 821.781,78.
Questo importo peraltro non comprende i massimali inerenti ai bonus minori, come ad esempio quelli relativi ai lavori sulle parti private.
Se poi il numero di unità immobiliari è maggiore di due è evidente che il massimale aumenta ancora di più.
Attenzione però a non illudersi e a non fare confusione con i numeri.
I massimali di spesa indicano gli importi “potenziali”, ovvero quelli massimi, raggiungibili solo astrattamente. Bisogna infatti tener conto che l’importo effettivo dei lavori, quello spendibile e cedibile a terzi, è relazionato alle dimensioni e alle caratteristiche dell’edificio e deriva da lavorazioni i cui prezzi devono essere “congrui”, ovvero devono stare al di sotto di quelli riportati nei prezzari delle opere pubbliche e di quelli indicati nel decreto requisiti tecnici per le varie categorie di opere (massimali specifici a mq).
Poi non bisogna dimenticare che i massimali di spesa sono sempre espressi al lordo dell’iva e delle spese professionali.
Tabella dei massimali di spesa ammessi al Superbonus 90% nel caso di una bifamiliare (importi suddivisi per categoria di lavori detraibili)
| Categoria di lavoro | Detrazione 90% | Spesa 100% |
| Sismabonus, interventi per la riduzione del rischio sismico sulle parti comuni spendibili ad esempio per rifare le strutture dei solai, del tetto, e per le opere di manutenzione strettamente correlate. | € 172.800,00 | € 192.000,00 |
| Ecobonus, isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro con incidenza superiore a 25% della superficie disperdente | € 72.000,00 | € 80.000,00 |
| Ecobonus, sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria | € 36.000,00 | € 40.000,00 |
| Ecobonus trainato, coibentazione di strutture opache verticali e orizzontali (coperture e pavimenti) e sostituzione di finestre comprensive di infissi | € 98.181,81 | € 109.090,90 |
| Ecobonus trainato, installazione di schermature solari e chiusure oscuranti | € 98.181,81 | € 109.090,90 |
| Ecobonus trainato, installazione di collettori solari termici | € 98.181,81 | € 109.090,90 |
| Ecobonus trainato, sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione, generatori di aria calda a condensazione, pompe di calore ad alta efficienza, sistemi ibridi o scaldacqua a pompa di calore | € 49.090,90 | € 54.545,44 |
| Ecobonus trainato, sistemi di automazione e controllo dell’edificio | € 24.545,45 | € 27.272,72 |
| Installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su edifici | € 86.400,00 | € 96.000,00 |
| Installazione di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati | € 86.400,00 | € 96.000,00 |
| Totale | € 821.781,78 | € 913.090,86 |