Superbonus 110% o 90%: le problematiche tra edifici plurifamiliari e unità autonome

L’art. 119 del DL 34/2020, non è una novità, ha introdotto ormai da tempo la possibilità di equiparare gli interventi eseguiti sugli edifici unifamiliari a quelli effettuati “sulle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno”, sia in termini di massimali e sia di scadenze agevolative.

Accesso autonomo e indipendenza funzionale

Che cosa si debba intendere precisamente per unità funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo lo ha spiegato bene l’Agenzia delle Entrate nella Circolare 24 e 30/E/2020 e in molteplici risposte a interpello. Quindi sia l’art. 119 sia la prassi fiscale concordano nel ritenere che, nell’ambito di un edificio plurifamiliare, costituito o no in condominio, il proprietario della singola unità, se in possesso dei nuovi requisiti introdotti dal decreto “aiuti quater”, è libero di fare da solo gli incartamenti necessari per accedere al Superbonus, e anche i lavori. I motivi che potrebbero spingerlo in questa direzione possono essere molteplici, non solo di natura tecnica. Potrebbe trattarsi di semplici questioni personali oppure di aspetti relazionali, che nei condomini non è raro trovare. Oppure potrebbe trattarsi di problemi economici, o caratteriali perché, si sa, l’accesso al Superbonus porta con sé dei rischi che non a tutti piacciono.

Ed è proprio per bypassare questi ostacoli che il Legislatore ha introdotto il concetto di unità funzionalmente indipendente e con accesso autonomo, che per i bonus ordinari non funziona.

Le implicazioni civilistiche

Ma le sfaccettature dell’edilizia sono talmente variegate che inscatolarle è difficile. E così, già con le prime applicazioni pratiche, l’indipendenza funzionale ha manifestato qualche scollatura con la realtà e con i più basilari principi civilistici.

Per capirlo pensiamo a un caseggiato a sviluppo orizzontale, la classica bifamiliare all’italiana o a un edificio in linea. I proprietari delle unità indipendenti, per i motivi che abbiamo detto, potrebbero fare i lavori da soli. Ma non sempre, perché sotto il profilo civilistico sono sempre “fatti salvi i diritti dei terzi”.

E non tutto, perché i lavori strutturali presuppongono sempre un approccio progettuale riferito all’intera “unità strutturale”.

Cosa cambia alle altre unità immobiliari che successivamente alla prima volessero intervenire utilizzando il Superbonus?

Dipende come procede l’iter dei lavori. Se ciascuno degli altri proprietari decide di sfruttare l’autonomia funzionale della propria unità immobiliare e di fare il Superbonus per conto proprio tutto fila, nel senso che ciascuno sfrutterà i singoli limiti di spesa che gli competono.

Dubbi interpretativi

Ma se, a un certo punto, volesse attivarsi il condominio, perché magari ne fanno parte unità non indipendenti funzionalmente, si pongono molteplici dubbi interpretativi.

Infatti se una parte dell’edificio è stata precedentemente ristrutturata per iniziativa del singolo proprietario e ha sfruttato i propri “intrinsechi” massimali di spesa derivanti dall’indipendenza funzionale, non è chiaro se essa concorra o meno al calcolo dei massimali di spesa di cui avrebbe diritto il condominio. Verrebbe da pensare di no, ma nessuno lo ha chiarito ufficialmente.

Così, nel caso di una trifamiliare comprendente due unità non indipendenti e una autonoma, quest’ultima, qualora agisca singolarmente, avrà come massimale per l’efficientamento energetico dell’involucro disperdente un importo pari a 50.000euro, spendibile ad esempio per coibentare le pareti perimetrali.

Se le altre due unità, non funzionalmente indipendenti, fossero interessate a coibentare (oltre alle restanti facciate), anche l’intera copertura, potrebbero fruire solo di 40.000euro ciascuna, che è il massimale riservato ai condomini composti da 2 a 8 unità immobiliari. Tale importo potrebbe risultare insufficiente per fare tutto il lavoro.

È evidente che in mancanza di un accordo “quadro” condiviso a monte tra tutti i condomini, ovvero di una delibera che tenga conto delle reali esigenze dell’edificio e della modalità di ripartizione delle spese, queste situazioni potrebbero prestarsi a contenziosi.

La compilazione della CILAS

La compilazione della CILAS mette in luce meglio di ogni altra cosa l’intreccio tecnico-giuridico che esiste tra le parti di proprietà esclusiva e le parti condominiali, che diviene particolarmente delicato se ci sono di mezzo i bonus fiscali.

È giusto ricordare infatti che per la nascita del condominio non è necessario alcun atto formale di costituzione, essendo sufficiente la presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà delle distinte unità immobiliari che lo compongono e la presenza di parti comuni.

Ipotizziamo dunque che a compilare la CILAS sia Tizio, che vuole eseguire interventi di efficientamento energetico della facciata e del tetto della propria unità funzionalmente indipendente facente parte di un edificio plurifamiliare non costituito in condominio e di cui sono proprietari anche Caio e Sempronio. Trattandosi di interventi su parti comuni Tizio dovrà anzitutto specificare la sua titolarità ad eseguire l’intervento, come richiesto al quadro a) del modulo CILAS. Dovrà pertanto qualificarsi come “comproprietario dell’immobile interessato dall’intervento” poiché, pur essendo proprietario esclusivo del suo appartamento funzionalmente indipendente, condivide la proprietà delle parti comuni con Caio e Sempronio. Dovrà poi specificare al p.to a.1), per lo stesso motivo, di “non avere titolarità esclusiva all’esecuzione dell’intervento”.

Poi sarà tenuto a dichiarare, ovviamente sotto la propria responsabilità, al quadro b) “che le opere oggetto della comunicazione di inizio lavori riguardano parti comuni di un fabbricato con più proprietà, non costituito in condominio, come risulta dall’allegato soggetti coinvolti”. E così dovrà specificare le generalità di questi “soggetti”, chiedendo a Caio e a Sempronio di firmare la relativa scheda da allegare alla CILAS.

Facile se i tre sono d’accordo. Imbarazzante nei casi in cui il ricorso all’opzione dell’indipendenza funzionale non discenda da motivi tecnici ma da motivi “personali”.