Superbonus 90% e bonus edilizi. Prima di tutto è opportuno fare uno “studio di fattibilità” (che però deve essere completo e corretto)

Nonostante il blocco della cessione dei crediti e i recenti correttivi introdotti dal decreto aiuti quater, gli analisti ritengono che gli interventi edilizi che verranno effettuati nel 2023 saranno ancora segnati dall’utilizzo delle detrazioni fiscali, del Superbonus in primis (ora al 90% salvo alcuni casi ormai residuali che restano al 110%).

Di fronte a una pratica per la quale è previsto l’accesso ai bonus (in forma “super” oppure ordinaria), la prima cosa da fare, anche alla luce dei recenti aggiornamenti normativi, è la verifica della fattibilità tecnico economica dell’intervento.

Anzitutto occorre accertare che i lavori siano utili per l’efficientamento (sismico ed energetico) del palazzo e che rispondano alle reali esigenze di coloro che lo abitano. Poi bisogna verificare gli aspetti urbanistici e catastali, nonché costruttivi.

Dal punto di vista fiscale occorre accertare i requisiti oggettivi e soggettivi che sono necessari per l’accesso alle detrazioni, determinando inoltre i relativi plafond di spesa in funzione dei bonus e del numero di unità immobiliari.

Queste operazioni preliminari, meglio conosciute con il nome “studio di fattibilità“, possono risultare semplici in alcuni casi, mentre in altri richiedono elevati livelli di competenza da parte dei professionisti che le eseguono.

Uno studio di fattibilità ben eseguito è il primo passo per il buon esito dei lavori e della pratica di detrazione fiscale. Infatti può evitare al committente di assumere impegni dall’esito incerto, o può aiutarlo a pianificare i lavori.

Uno studio di fattibilità incompleto o superficiale rappresenta una perdita di tempo e di denaro.

Cos’è lo studio di fattibilità

Lo studio di fattibilità può essere assimilato al check-up che viene fatto in ambito medico prima di intraprendere un qualunque percorso terapeutico. Un iter di esami e test diagnostici, che permettono di valutare lo stato di salute generale del paziente e definire le cure più opportune.

Nel caso degli edifici esso dovrebbe comprendere le seguenti attività preliminari:

• Verifica dei titoli di proprietà
• Verifica catastale
• Accesso agli atti in comune per la verifica di legittimità urbanistica, edilizia, strutturale e impiantistica
• Riscontro in opera della corrispondenza edificio/progetti
• Definizione degli interventi (di efficientamento energetico e antisismico) sulla base delle reali caratteristiche dell’edificio e delle criticità presenti in opera
• Diagnosi energetica con raffronto APE ante e APE post (nel caso del Superbonus 110%)
• Definizione del salto di classe nella scala di rischio sismico (nel caso del Sismabonus ordinario)
• Individuazione dei massimali di spesa e delle detrazioni fiscali applicabili
• Quadro economico e finanziario.

Si tratta pertanto di una attività multidisciplinare, che richiede competenze di natura ingegneristica, catastale, urbanistica ed anche fiscale.

Deve esplicarsi necessariamente in un documento, comprensivo di elaborati grafici, di fotografie e di una relazione sottoscritta da un professionista abilitato che ne risponde civilmente in caso di errori.

Lo studio di fattibilità è opportuno che venga commissionato dal proprietario dell’immobile e non dall’impresa esecutrice dei lavori che, in taluni casi, potrebbe avere “punti di vista” diversi in merito alla fattibilità e all’utilità dell’intervento edilizio.

Detraibilità dei costi inerenti allo studio di fattibilità

Lo studio di fattibilità rappresenta a tutti gli effetti una attività professionale, per la quale è normalmente previsto il pagamento di un corrispettivo al tecnico che l’ha eseguita.

Nel caso in cui emerga la non fattibilità dell’intervento, sul piano tecnico o su quello finanziario, i relativi costi non possono essere portati in detrazione.

Invece, nel caso in cui i lavori vengano correttamente eseguiti e portati a termine, i costi sostenuti, anche se prima dell’inizio dei lavori, possono essere portati in detrazione, come previsto dalla circolare n. 19/E del 8 luglio 2020, che fornisce un elenco delle “altre spese” ammesse. Recita infatti la circolare:

“La detrazione spetta per le spese sostenute, anche prima dell’inizio dei lavori, per:

• la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse comunque richieste dal tipo di lavori;
• l’acquisto dei materiali;
• l’effettuazione di perizie e sopralluoghi”.

Tale orientamento è stato confermato dalla risposta a interpello num. 480/2021 dell’Agenzia delle Entrate. Detta risposta era inerente al caso di una società di costruzioni generali che aveva conferito a un “Tecnico indipendente, dotato delle competenze e conoscenze necessarie” un incarico avente per oggetto “un cd. studio di fattibilità, che comprende una valutazione preventiva e di massima sullo stato dell’edificio, l’indicazione degli elementi di fatto che determinano le inefficienze energetiche e l’individuazione delle opere e degli interventi prospettabili per il miglioramento della prestazione energetica complessiva dell’edificio”.

L’Agenzia delle Entrate ha confermato quanto segue “si ritiene che la detrazione delle spese per lo studio di fattibilità, in quanto spesa professionale connessa e comunque richiesta dal tipo dei lavori (così come chiarito dalla citata circolare n. 24/E del 2020) sia ammessa…”