Sismabonus-acquisti: come conciliare le esigenze di acquirente, costruttore e banca

Vorrei usufruire del Sismabonus-acquisti come mi è stato proposto dal costruttore, ma sto incontrando vari problemi per i quali chiedo chiarimenti:

1. il costruttore sostiene che potrò usufruire di due “quote” di Sismabonus, una per l’acquisto dell’appartamento e una per l’acquisto del garage che, avendo un prezzo inferiore a 96.000euro risulterebbe a costo zero. È possibile beneficiare contemporaneamente di due detrazioni?
2. lo stesso costruttore vorrebbe trattenere parte dei 96.000euro a titolo di “rimborso spese” per i costi sostenuti per la pratica di Sismabonus, caricandoli sul prezzo di vendita dell’immobile, che verrebbe aumentato rispetto a quanto pattuito inizialmente. È lecito?
3. l’advisor della banca alla quale mi sono rivolto per la cessione del credito sostiene che la pratica sia irregolare in quanto le asseverazioni prodotte dal progettista e dal direttore dei lavori non sono riferite all’unità immobiliare oggetto di compravendita. Chiedo pertanto se nelle asseverazioni devono essere esplicitati i vari sub o se basta indicare la particella dell’edificio.

Sismabonus-acquisti: la risposta dell’esperto

Il Sismabonus-acquisti rappresenta una delle agevolazioni più interessanti messe a disposizione dallo stato italiano. Semplificando si può dire che forse è la più “semplice”, perché viene attivata direttamente dal costruttore nell’ambito dei normali adempimenti progettuali, ai quali devono essere aggiunte “solo” le attestazioni di riduzione del rischio sismico. È tra le più “convenienti”, poiché mette a disposizione dell’acquirente un plafond importante (96.000euro) replicabile infinite volte, senza togliere nulla al costruttore, che può ugualmente fruire dei bonus eco. È anche la più “immediata”, poiché si traduce in uno sconto diretto sul prezzo di acquisto. È persino tra le più “longeve”, poiché esiste dal 2017 e proseguirà, seppure con aliquote decrescenti, fino al 2024.
Nonostante tutto il Sismabonus-acquisti è poco conosciuto e la sua applicazione pratica presenta ancora dei coni d’ombra. Lo dimostrano i quesiti posti dal gentile lettore, che riguardano tre diversi aspetti che evidenziano le seguenti criticità riguardanti:

• la duplicazione dei massimali
• i destinatari della detrazione
• le modalità di asseverazione

Cos’è il Sismabonus-acquisti

Per capire cos’è il bonus per l’acquisto di case antisismiche bisogna anzitutto leggere la Guida dell’Agenzia delle Entrate dedicata al Sismabonus (ed. luglio 2019) che vi dedica un paragrafo nel quale lo descrive, riassumendone i tratti generali.
Poi bisogna fare riferimento alle tante risposte a interpelli riguardanti questo specifico argomento, nelle quali vengono riportati i riferimenti normativi e i vari aggiornamenti di prassi.
A questo proposito una tra le più complete e chiare è la risposta n. 556/2021, della quale si riporta un breve abstract.
“Il comma 1-septies, dell’articolo 16, del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63 (introdotto dall’articolo 46-quater, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, con decorrenza dal 24 giugno 2017), nella versione attualmente vigente, prevede che «qualora gli interventi di cui al comma 1-quater [del medesimo articolo 16] siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 […] mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile, le detrazioni dall’imposta di cui al primo e al secondo periodo del medesimo comma 1-quater spettano all’acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75 per cento e dell’85 per cento del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita e comunque, entro un ammontare massimo dispesa pari a 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare. I soggetti beneficiari di cui al periodo precedente possono optare, in luogo della detrazione, per la cessione del corrispondente credito alle imprese che hanno effettuato gli interventi ovvero ad altri soggetti privati, con la facoltà di successiva cessione del credito».

Risposta al primo quesito (duplicazione dei massimali)

Utili riferimenti in merito alla possibilità di beneficiare di una doppia quota di Sismabonus nel caso di acquisto di una unità immobiliare e di un garage, sono contenuti nella risposta n. 19/2021 dell’Agenzia delle Entrate. In detta risposta l’istante chiedeva se “in caso di acquisto del garage effettuato insieme ad altra unità abitativa con l’indicazione nell’atto di vendita di separati corrispettivi, spetti la detrazione d’imposta “sisma bonus acquisti” all’acquirente per ogni unità immobiliare acquistata nei limiti di valore previsti dalla norma”.
Dopo il solito excursus normativo il Fisco ha chiarito in modo inequivocabile che “nel caso di acquisto, unitamente all’immobile abitativo, anche delle pertinenze… la detrazione di cui al citato comma 1-septies dell’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, deve essere calcolata, nel limite massimo di spesa di euro 96.000, sul prezzo risultante dall’atto di compravendita, unitariamente considerato, riferito all’immobile principale e alla pertinenza, anche se accatastati separatamente”.
Quindi, in risposta al quesito, se si tratta dell’acquisto di un appartamento e di un garage pertinenziale, il bonus da 96.000euro spetterà solo una volta, anche se le due unità sono distintamente accatastate, anche se nel rogito i prezzi sono distinti e anche se la compravendita avviene con due diversi atti eseguiti in momenti diversi.
Il punto è dunque legato al rapporto di pertinenzialità tra i due beni che, trattandosi di un garage e di un appartamento ubicati nello stesso palazzo, difficilmente potrà essere negato.
Una possibile soluzione per fruire di due bonus fiscali da 96.000euro (uno per il garage e uno per l’abitazione) potrebbe essere quella di intestare i due immobili a soggetti diversi, ad esempio uno al marito e uno alla moglie, oppure uno in comproprietà e uno in proprietà esclusiva.
La pertinenzialità tra due beni presuppone infatti che vi sia piena coincidenza tra i soggetti intestatari.

Risposta al secondo quesito (destinatari della detrazione)

Il comma 1-septies, dell’articolo 16, del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63 afferma chiaramente che “le detrazioni dall’imposta […] spettano all’acquirente delle unità immobiliari”.
Stessa cosa, e in modo ancor più chiaro, si trova scritta in varie risposte a interpello, tra cui la n. 556/2021: “la disposizione in commento è inserita nel contesto delle norme che disciplinano il c.d. “Sismabonus” … ma si differenzia da quest’ultimo in quanto i beneficiari dell’agevolazione fiscale sono gli acquirenti delle nuove unità immobiliari”.
Non c’è dubbio quindi che l’unico soggetto che può beneficiare del Sismabonus-acquisti (e non potrebbe essere diversamente), è il soggetto (non necessariamente persona fisica, nei casi al di fuori del 110%) che effettua l’acquisto ovvero che, a fronte del pagamento di un prezzo, acquisisce la titolarità di unità immobiliari oggetto di demolizione e ricostruzione.
Non c’è spazio dunque per il costruttore che non può esigere alcunché relativamente a questa agevolazione, né in modo diretto e né in modo indiretto.
Tantomeno può ritenersi legittima l’operazione descritta dal lettore, che consisterebbe nell’incamerare parte dell’agevolazione sotto forma di “rimborso spese” successivamente alla dichiarazione commerciale del prezzo del bene.
Una condotta di questo tipo, oltre che contraria ai principi di buona fede, può configurare un vero e proprio illecito del quale potrebbe essere chiamato a rispondere non solo il costruttore, ma anche l’ignaro acquirente.
Diverso (e legittimo) è invece il caso in cui la società costruttrice, in fase di definizione del prezzo di mercato del bene (e quindi prima di intavolare una trattativa di vendita), decida liberamente di incrementarne il prezzo, stante il vantaggio economico a disposizione dei propri clienti.

Risposta al terzo quesito (modalità di asseverazione)

I requisiti per la spettanza del Sismabonus-acquisti (non solo nella misura del 110% ma anche per le percentuali minori riconosciute per i pagamenti successivi al 30 giugno) sono stati oggetto di una interrogazione parlamentare il 29 marzo 2022 (Camera dei Deputati – 5-07778 – Interrogazione in merito alla possibile posticipazione del termine del 30 giugno 2022 in materia di Sismabonus). In tale occasione il MEF, sentiti gli uffici competenti, ha risposto come segue “con riferimento alla richiesta di chiarire se, entro il predetto termine del 30 giugno 2022, sia necessario che gli immobili abbiano ottenuto l’agibilità a seguito della presentazione al Comune della comunicazione di fine lavori e della segnalazione certificata di conformità edilizia e agibilità, o se sia sufficiente che sia stato realizzato il collaudo statico, si fa presente che tali requisiti non sono richiesti ai fini dell’applicazione dell’agevolazione fiscale”.
Dalla risposta si deduce quindi che la comunicazione di fine lavori e l’agibilità rappresentano, sotto il profilo fiscale, un requisito non indispensabile per fruire del Sismabonus.
Nulla di nuovo, poiché tale orientamento era stato in precedenza confermato anche dall’Agenzia delle Entrate (risposta a interpello n. 191 del 18/03/2021) che si era espressa nel modo seguente “L’agevolazione per il singolo acquirente non è condizionata necessariamente alla ultimazione dei lavori riguardanti tutti i fabbricati quanto al rispetto dei requisiti previsti dalla normativa antisismica come risultanti delle previste attestazioni professionali.”
Quindi il Fisco, esattamente un anno prima, aveva chiarito che “il rispetto dei requisiti previsti dalla normativa antisismica” rappresenta un requisito inderogabile, mentre non è necessaria “l’ultimazione dei lavori”.
È evidente quindi che, in assenza dell’ultimazione dei lavori e dell’agibilità, non è possibile procedere alla dichiarazione catastale delle singole unità immobiliari. Ma se non è richiesta l’ultimazione dei lavori, ai fini del Sismabonus, sarebbe un controsenso ritenere indispensabile l’iscrizione in catasto dei sub oggetto di compravendita.
Tantomeno potrà essere richiesta l’indicazione degli stessi nei moduli di asseverazione necessari per la classificazione sismica dell’edificio ex articolo 3, comma 2, del DM del MIT n. 58 del 2017, essendo il Sismabonus (e quindi anche il Sismabonus-acquisti), finalizzato a promuovere la messa in sicurezza e la stabilità degli edifici, da intendersi come “unità strutturali” e non come singole unità immobiliari.
Laddove l’advisor bancario dovesse persistere nelle proprie convinzioni, al gentile lettore non resterà che rivolgersi a un altro istituto di credito.