Crepe nei muri: cause, soluzioni e interventi innovativi

Con l’avvicinarsi del 2025, anno in cui i bonus edilizi subiranno un ridimensionamento significativo, amministratori di condominio e condòmini dovranno continuare a gestire gli interventi di manutenzione straordinaria degli edifici, soprattutto se si presentano problematiche strutturali.

Vedere crepe sui muri di casa è sempre fonte di preoccupazione. Quando queste derivano da cedimenti del terreno di fondazione, la situazione richiede un’attenzione particolare.

Le crepe da assestamenti fondali si riconoscono per il tipico andamento a 45°, che spesso coinvolge le facciate dell’edificio, compromettendone anche l’aspetto estetico. In molti casi, tali fessurazioni si accompagnano a lesioni nei solai.

Possono essere “stabilizzate”, cioè risalenti a fenomeni ormai conclusi, oppure evolutive: in quest’ultimo caso è fondamentale monitorarle, poiché un aggravarsi della situazione può compromettere la sicurezza strutturale.

Cause dei cedimenti fondali e conseguenze

I cedimenti fondali possono derivare da molteplici fattori. Tra i principali ci sono le variazioni volumetriche del terreno, fenomeno frequente in Italia. Durante i periodi di pioggia, i terreni tendono a gonfiarsi, mentre nelle estati sempre più calde e secche si asciugano e si contraggono, trascinando con sé le fondazioni.

Anche l’azione dell’uomo può causare problemi di questo tipo. Scavi nelle vicinanze di un edificio o vibrazioni derivanti da traffico intenso possono alterare l’equilibrio del terreno, provocando cedimenti imprevisti.

Se la struttura dell’edificio non è sufficientemente robusta, i movimenti del terreno possono causare danni significativi: crepe nelle pareti e nei solai, ma anche lesioni a elementi non strutturali come tramezzi e pavimenti. I terreni argillosi e le fondazioni superficiali, specie in assenza di piani interrati, sono particolarmente vulnerabili a questi fenomeni.

Metodi tradizionali per il consolidamento delle fondazioni

Fino a qualche anno fa, il consolidamento delle fondazioni avveniva esclusivamente tramite metodi tradizionali, come la realizzazione di cordoli di allargamento e approfondimento in cemento armato. Questi interventi prevedevano scavi estesi attorno all’edificio e, in alcuni casi, anche al suo interno.

Un’altra soluzione era rappresentata dall’uso di pali trivellati o micropali in cemento armato, abbinati a travi di collegamento per trasferire i carichi dell’edificio a strati di terreno più profondi e stabili.

Questi interventi, pur efficaci, erano estremamente invasivi: richiedevano la demolizione di marciapiedi, pavimenti interni e altre strutture, trasformando l’edificio in un vero e proprio cantiere per settimane, con costi e disagi significativi per i residenti.

La tecnologia innovativa delle resine espandenti

Oggi, grazie a tecnologie più avanzate, è possibile consolidare le fondazioni in modo rapido e non invasivo. Una delle soluzioni più innovative è l’iniezione di resine espandenti poliuretaniche, un metodo che consente di interrompere il processo di fessurazione senza dover rimuovere o scoprire le strutture esistenti.

Questa tecnica, eseguita da aziende specializzate, prevede una serie di perforazioni alla base delle pareti, del diametro di circa 20-30 mm, effettuate con modalità, profondità e inclinazioni precise, stabilite in collaborazione con un progettista strutturale.

Attraverso queste perforazioni viene iniettata la resina poliuretanica, che si espande e si indurisce rapidamente, riempiendo i vuoti presenti nel terreno e aumentandone la resistenza.

I principali vantaggi delle iniezioni di resine espandenti sono:

• Tempi rapidi di esecuzione, con cantieri che durano in media 2-3 giorni.
• Effetti immediati sul consolidamento del terreno.
• Assenza di scavi o demolizioni.
• Riduzione dei costi rispetto ai metodi tradizionali.

Questa tecnologia è particolarmente efficace in presenza di fondazioni rigide in cemento armato, anche se datate, poiché facilita il trasferimento dei carichi al terreno consolidato.

Restrizioni e valutazioni sull’uso delle resine espandenti

Come tutti gli interventi di consolidamento, anche quello con resine espandenti richiede un’attenta progettazione e supervisione da parte di un ingegnere o architetto qualificato. Oltre a garantire la corretta esecuzione dei lavori, tale figura è necessaria per redigere le pratiche edilizie richieste per accedere alle agevolazioni fiscali previste dalla normativa vigente.

È importante sottolineare che le resine espandenti non sono adatte a tutti i contesti. Ad esempio, risultano meno efficaci su terreni compatti e molto spessi, dove l’espansione della resina è limitata, o su terreni molto compressibili come limi o torbe, che non offrono sufficiente contrasto per garantire un consolidamento stabile. Inoltre, non rappresentano una soluzione idonea per problemi legati alla stabilità dei versanti.

Incentivi fiscali per interventi di consolidamento strutturale

Nonostante il progressivo ridimensionamento dei bonus edilizi, interventi di questo tipo possono ancora beneficiare del bonus ristrutturazioni o del sismabonus, le cui aliquote verranno aggiornate nella prossima legge di Bilancio.

Questi incentivi rappresentano un’opportunità preziosa per i condòmini e gli amministratori, consentendo di affrontare interventi strutturali importanti riducendo il peso economico complessivo.

In definitiva, di fronte a crepe sospette o problemi di assestamento, è fondamentale agire prontamente, valutando le soluzioni disponibili e affidandosi a professionisti qualificati. Scegliere un intervento adeguato può garantire la sicurezza dell’edificio e, al tempo stesso, preservarne il valore nel tempo.