Cavillature nel cappotto termoisolante in condominio. Cause e rimedi.

L’edilizia ha subito una forte accelerazione a seguito dell’introduzione del Superbonus nel 2020, accendendo i fari sulla possibilità di realizzare interventi edilizi “scontando” il loro costo fiscalmente. Da allora, sono stati aperti molti cantieri, nei quali il primo obiettivo è stato il rispetto delle scadenze della maxi-detrazione, che di anno in anno, a partire dal 2022, è diminuita gradualmente nel suo ammontare.

La conseguente “fretta” e la circostanza che spesso i lavori sono stati portati avanti da personale non sempre qualificato, sta portando però all’insorgere di varie problematiche.

Tralasciando i casi, purtroppo frequenti, dei cantieri lasciati a metà, il risultato di questa situazione sono lavori realizzati non sempre a regola d’arte.

E così, giungono in redazione domande da parte di nostri lettori che chiedono cosa fare per risolvere simili intoppi.

Ad esempio, è pervenuta la seguente domanda:

Nel 2020 il condominio nel quale vivo ha eseguito lavori di manutenzione straordinaria che hanno previsto, tra l’altro, la realizzazione del cappotto termico sulle pareti perimetrali. A distanza di qualche anno dall’ultimazione dei lavori, alcuni condomini si sono accorti che in certe facciate si sono formate delle “cavillature”, ossia delle crepe che sembrano “segnare” la sagoma dei pannelli in polistirolo sottostanti.

Il fenomeno pare più accentuato nel lato sud, e in alcuni punti queste cavillature si stanno addirittura annerendo e ingrandendo.

Vorremmo sapere se siamo di fronte a un difetto da contestare alla ditta costruttrice, e quali potrebbero essere i possibili rimedi.

Abbiamo girato la domanda all’ing. Cristian Angeli, esperto di edilizia agevolata e consulente tecnico in materia di patologie edilizie post Superbonus.

Ingegnere, cosa si può dire in un caso come quello illustrato?

Quello delle cavillature è un problema per nulla raro, che si verifica per via di carenze qualitative nel processo di installazione del cappotto termico. Proprio per questo motivo è fondamentale valutare quali siano i rimedi possibili, e non solo dal punto di vista tecnico-edilizio.

Da un lato, infatti, “ignorare” il problema può portare a danni futuri più gravi e più complessi da gestire. Ma anche il lato giuridico non può essere sottovalutato, e il condominio dovrà valutare, con l’aiuto di tecnici di fiducia in grado di comprendere il dettaglio della situazione, come muoversi, attivando le forme di tutela più corrette previste dall’ordinamento.

Il fine è quello di rivalersi, se del caso, nei confronti del costruttore o dei professionisti che hanno consegnato un’opera “difettosa”.

Quale potrebbe essere la causa delle cavillature?

Dal punto di vista tecnico, sono molte le cause che possono condurre a un simile problema. È infatti possibile che sia stato impiegato un collante non adatto, oppure che la modalità di incollaggio alla muratura non sia stata eseguita a regola d’arte.

Analogamente le cavillature potrebbero originarsi da materiali isolanti “non a norma”, magari con caratteristiche disomogenee o facilmente deformabili.

Non si può nemmeno escludere che il problema derivi dal ciclo di applicazione della finitura superficiale, anche qui per effetto di materiali inadatti o posati in modo non conforme alle regole. Le cause dunque possono essere molte ed anche interagenti tra loro. Solo una analisi in situ, con eventuale prelievo di campioni e prove di laboratorio, può portare a fare una diagnosi corretta.

Se non si interviene che cosa potrebbe succedere?

Sottovalutare simili problematiche è rischioso, perché non si tratta solo di fatti di natura estetica. Spesso si riscontrano in cantiere vere e proprie “fessure” che, seppur di ampiezza limitata, possono costituire una via di ingresso per gli agenti esterni.

Prima tra tutti l’acqua piovana, che infiltrandosi nello strato isolante sottostante alla rasatura del cappotto può generare formazione di umidità interstiziale.

La conseguenza, è presto detto, è quella di rendere il cappotto termico meno efficace, andando a “neutralizzare” il suo effetto isolante.

A ciò si aggiunga che l’ingresso di acqua all’interno del cappotto può provocare il distacco del collante che tiene ancorata la finitura ai pannelli o anche i pannelli alla struttura del fabbricato.

Rimedi efficaci per le cavillature nel cappotto termico

Molto dipende dallo stato in cui si trova il manufatto. Se, infatti, le cavillature non hanno ancora generato i menzionati effetti di scollamento, potrebbe valutarsi l’idea di realizzare un ulteriore strato di cappotto, magari di spessore minimo.

Cosa che, tra l’altro, potrebbe risultare particolarmente conveniente nel caso in cui il cappotto sia stato installato anni addietro, quando venivano realizzati spessori più bassi, in modo tale da “cogliere l’occasione” per aumentare il potenziale isolante.

In alternativa, in specifiche condizioni, è possibile rimuovere la rasatura presente e procedere a rifarla, ma per comprendere se tale strada sia percorribile sarà necessaria un’attenta valutazione della rasatura stessa, tramite un suo campionamento.

Tutto ciò, è chiaro, ha dei costi, ma dal punto di vista legale questi ultimi possono essere “riversati” sull’appaltatore, almeno in linea teorica. Il nostro ordinamento, infatti, prevede che l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente per 10 anni dal compimento dell’opera, se da questa derivano “gravi difetti”.

Ebbene, la giurisprudenza considera un grave difetto, a certe condizioni, anche la carente realizzazione dell’isolamento termico, come chiarito dalla Cassazione con sentenza n. 22093/2019, cosicché se i tempi e le concrete caratteristiche tecniche del difetto lo permettono, il condominio del lettore avrà anche modo di rivalersi sull’appaltatore per quanto da egli provocato.

Responsabilità legali per i difetti nel cappotto termico

Le responsabilità, in generale, sono senza dubbio dell’impresa costruttrice, che ha eseguito le lavorazioni di montaggio dei pannelli in modo inadeguato. Ma potrebbero essere chiamati a rispondere anche altri soggetti.

Innanzitutto il Direttore dei lavori, che avrebbe dovuto vigilare non solo sul rispetto dei capitolati e di quanto statuito nel contratto d’appalto, ma anche sulla realizzazione dei lavori a regola d’arte.

A cascata, le responsabilità “indirette” ricadono anche sul committente dei lavori (il condominio), ad esempio a riguardo delle agevolazioni fiscali fruite per aver realizzato i lavori, qualora questi siano talmente difettosi da risultare inadeguati a conseguire i risparmi energetici dichiarati che hanno dato diritto, eventualmente, a bonus edilizi.