Superbonus e frazionamenti: chi corre il rischio di contestazioni?

Sono proprietario di un immobile sul quale, già dal 2021, ho pensato di effettuare un intervento di manutenzione straordinaria sfruttando il Superbonus. Dopo aver visionato un primo progetto di massima mi sono reso conto che i costi, per effetto dei rincari che ci sono stati, superavano di gran lunga il plafond disponibile.

Ho così deciso di frazionare l’edificio, che inizialmente era composto da 2 unità, dividendolo in 4 e creando anche 2 piccole pertinenze nel piano interrato, ad uso cantine. Ricadendo nella categoria dell’unico proprietario di edificio composto da 2 a 4 unità immobiliari, ho potuto beneficiare di ben 6 plafond di spesa.

La divisione dell’immobile è stata realmente eseguita, con tanto di opere edili e anche di allacci alle utenze, ma oggi mi sorge il dubbio che l’operazione possa essere oggetto di contestazioni fiscali in caso di controlli. Vorrei un vostro autorevole parere.

L’esperto risponde

Massimizzare il risparmio fiscale legato alla fruizione dei bonus edilizi è un’operazione del tutto normale. Mettere in atto alcuni accorgimenti può infatti permettere, ad esempio, di rientrare con più tranquillità nelle strette tempistiche di vigenza delle detrazioni, o di individuare il mix di bonus migliore per ogni caso. Eppure, alcune strategie sono più rischiose di altre, e potrebbero configurare una fattispecie elusiva.

Il frazionamento messo in atto dal gentile lettore ne è un tipico esempio. Per quanto l’Agenzia delle Entrate ritenga lecite simili operazioni anche in caso di fruizione del Superbonus, gli elementi evidenziati nel quesito aprono ad alcune preoccupazioni in merito alla correttezza del comportamento del proprietario.

In particolare, il Fisco potrebbe contestare l’abuso del diritto, a meno che non sia rinvenibile qualche ragione extra-fiscale che ha portato il lettore a frazionare l’immobile. Infatti, per quanto il frazionamento sia stato concreto, come vedremo, il modo in cui funziona l’istituto dell’abuso del diritto e i controlli fiscali, unitamente al fatto che i lavori di frazionamento sono avvenuti subito prima di quelli agevolabili con Superbonus, rendono la situazione del gentile lettore rischiosa.

Il frazionamento

Per determinare i massimali di spesa agevolabili con il Superbonus rileva il numero delle unità immobiliari censite in catasto all’inizio dei lavori. Tale principio, che lega il massimale al numero di unità “di partenza”, è stato espresso dal Fisco in più occasioni, ad esempio con la Circolare n. 23/2022. Lo stesso documento, però, spiega che il contribuente ben può allargare il plafond suddividendo in più immobili un’unica unità. Nulla vieta, cioè, al proprietario di aumentare il massimale tramite frazionamento, come ha fatto il gentile lettore, purché ciò avvenga prima dell’inizio dei lavori. Come afferma l’AdE nella Circolare, infatti, “è possibile fruire del Superbonus anche nell’ipotesi in cui, prima dell’inizio dei lavori, il contribuente suddivida in più immobili un’unica unità abitativa”.

Tuttavia, subito dopo il Fisco aggiunge a riguardo che “resta fermo l’eventuale accertamento, in concreto, di un utilizzo distorto dell’agevolazione in esame”.

Utilizzo distorto e abuso del diritto

Il riferimento dell’Agenzia è evidentemente alla possibilità che il frazionamento sia stato fittizio, o comunque messo in atto al solo scopo di ottenere risparmi fiscali indebiti. Simili situazioni ricadono nella nozione di abuso del diritto (Legge 212/2000, art. 10-bis), una fattispecie di difficile inquadramento che si configura quando un’operazione è priva di sostanza economica e, pur nel rispetto formale delle norme, realizza vantaggi fiscali indebiti, distorcendo schemi giuridici legittimi.

Le ragioni extra-fiscali

In sostanza, se il lettore dovesse ricevere una contestazione, dovrà provare l’effettività del frazionamento e quindi la concreta esecuzione degli interventi edilizi (basta una perizia). Ma dovrà anche dimostrare che quel frazionamento sarebbe stato realizzato in assenza dei bonus, perché vi erano ragioni extra-fiscali che supportavano la convenienza dell’operazione. È proprio questo, infatti, il ragionamento “investigativo” che può convincere “gli inquirenti”, più volte riscontrato in atti di indagine.

In altre parole, è doveroso domandarsi: se non vi fosse stato il Superbonus, avrebbe avuto senso (sotto il profilo commerciale, gestionale e funzionale) dividere le 2 unità in 6?

In tal senso, nel caso esaminato, a risultare sospetta potrebbe essere soprattutto la cronologia degli interventi, con il frazionamento molto ravvicinato alla realizzazione dei lavori Superbonus. E il gentile lettore stesso, poi, specifica che il frazionamento è stato attuato proprio per insufficienza del plafond.

Potrebbe non essere abuso

Sono poche le sentenze emanate in materia, ma quelle di “condanna” per simili casi hanno riguardato operazioni molto più articolate di quella descritta dal lettore, e soprattutto che hanno permesso a soggetti a cui il Superbonus non spettava per legge di ottenerlo lo stesso realizzando frazionamenti e costituendo condomini fittizi. È il caso, ad esempio, della nota sentenza n. 81/2023 emanata dalla Corte tributaria di Trieste, che ha individuato nel frazionamento operato da una società su suoi immobili, seguito dalla vendita degli stessi a parenti e dalla costituzione di un condominio, una “escamotage per fruire di bonus non spettanti all’impresa appaltatrice”, apparendo infatti “evidente che quest’ultima in luogo di acquisire direttamente l’immobile e procedere alla sua ristrutturazione e risanamento conservativo per la successiva rivendita (circostanza che non consentiva la fruizione di Superbonus)”, avrebbe fatto acquistare l’immobile ai familiari del titolare della medesima ditta, i quali avrebbero “costituito il condominio e affidato i lavori per gli interventi alla stessa società potendo così beneficiare del Superbonus”.

Dunque potrebbero esserci buoni margini per “giustificarsi”, perché nel caso in esame lo schema giuridico non sembra essere stato distorto.

I controlli del Fisco

La situazione andrebbe valutata nei suoi dettagli per comprendere quali rischi corre il lettore. In ogni caso, anche se il frazionamento è reale, la possibilità di ricevere una contestazione fiscale non è affatto remota.

Ciò in quanto il Fisco ha a disposizione un controllo di tipo sostanziale (DPR 600/1973, artt. 37 e ss.), accertamento di merito che prevede la possibilità per l’AdE di ricorrere a presunzioni. La prova a carico dell’amministrazione, cioè, deve essere sicuramente ben motivata, ma può, nel rispetto del contraddittorio con il contribuente, essere ottenuta non direttamente (tramite la dimostrazione del fatto), bensì basandosi su circostanze diverse ma inferenzialmente legate al fatto da dimostrare. In altre parole, l’Agenzia può agire sulla base di elementi non di per sé illeciti ma che lasciano presumere, appunto, che esista un elemento illecito sottostante. Da questo punto di vista, nel caso esaminato, la distanza temporale ravvicinata tra frazionamento e Superbonus potrebbe rappresentare un campanello d’allarme sufficiente.