Ecobonus e Sismabonus: fine lavori oltre il 2024, ok ai bonus edilizi

“Sono un costruttore e seguo da sempre questa rubrica, ricca di spunti e di approfondimenti utilissimi. La mia società immobiliare sta eseguendo proprio in questo periodo un intervento edilizio su un edificio di nostra proprietà, che purtroppo è partito in ritardo e che, temo, non verrà concluso come avevamo previsto entro il 31 dicembre 2024.

Vorrei sapere se, pur terminando i lavori nel 2025, avremo diritto, almeno in parte, alle detrazioni Ecobonus e Sismabonus che, salvo proroghe, termineranno il 31 dicembre 2024”.

L’Esperto risponde

Il quadro delle detrazioni edilizie così come lo conosciamo oggi ha, purtroppo, vita breve.

Come correttamente evidenziato dal gentile lettore, infatti, Ecobonus e Sismabonus saranno in vigore solo per altri 7 mesi, un arco di tempo certamente limitato, che mette in difficoltà anche chi è stato lungimirante e ha previsto di iniziare i lavori per tempo. Capita frequentemente, infatti, nella pratica edilizia, che le tempistiche programmate subiscano dei ritardi, circostanza che può provocare varie difficoltà in relazione alla corretta spettanza dei bonus, proprio per via della loro vigenza “a scadenza”.

La situazione è particolarmente delicata, poi, per i soggetti che percepiscono redditi d’impresa. Infatti, è vero che il Superbonus sarà ancora in vigore anche nel 2025, ma a questo tipo di detrazione possono accedere solo le persone fisiche, mentre imprese e società che realizzano interventi di efficientamento energetico e miglioramento sismico su immobili propri, come quella immobiliare di cui fa parte il costruttore del quesito, possono contare sulle detrazioni ordinarie, che hanno vita più breve.

Tuttavia, il lettore non può non considerare che nel caso in cui il beneficiario della detrazione sia un soggetto d’impresa si applica il criterio di competenza, in base al quale il bonus si fruisce non in relazione al momento in cui le spese sono sostenute, ma a quello in cui i lavori sono realizzati. E non solo, perché Ecobonus e Sismabonus non sono le uniche detrazioni fruibili dalle imprese. Infatti nel 2025 saranno ancora attivi il Bonus Barriere e il Bonus di tipo acquisti regolato dal Tuir (DPR 917/1986) che, per quanto non spetti direttamente all’impresa, può agevolarla nel reperire acquirenti dell’immobile ristrutturato.

Ecobonus e Sismabonus sui lavori del 2024

Anche se i lavori da realizzare sono iniziati in ritardo, ed è impossibile completarli entro fine 2024, il costruttore può comunque beneficiare del Sismabonus e dell’Ecobonus, sebbene in relazione alle sole opere realizzate entro il 31 dicembre 2024.

Nel dettaglio, cioè, di regola i bonus edilizi si applicano alle spese sostenute per la realizzazione degli interventi agevolabili, ma quando il beneficiario di una detrazione è un soggetto commerciale come un’impresa, e non una persona fisica, il momento in cui le spese si considerano sostenute si ricava seguendo il c.d. criterio di competenza.

In base all’art. 109 del Tuir, co. 2, lett. b), infatti, “i corrispettivi delle prestazioni di servizi si considerano conseguiti, e le spese di acquisizione dei servizi si considerano sostenute, alla data in cui le prestazioni sono ultimate”.

La formulazione, genericamente considerata, lega dunque il sostenimento delle spese (da cui dipende l’applicabilità o meno dei due bonus ordinari in commenti) alla realizzazione delle opere. In sostanza, non importa se le fatture dei lavori sono saldate nel 2025, a detrazioni scadute, perché queste saranno fruibili in relazione alle opere effettivamente realizzate entro il 31 dicembre 2024.

Non serve chiudere il cantiere entro l’anno

Il funzionamento del criterio di competenza, in particolare, non sembra imporre all’impresa di completare il totale delle opere di miglioramento sismico ed energetico entro l’anno.

Infatti, la prassi dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il momento di ultimazione dei lavori è di regola individuato nel momento dell’accettazione senza riserve, da parte del committente, dell’opera compiuta dall’appaltatore. Tuttavia, l’art. 1666 cc prevede che l’accettazione delle opere può riguardare anche singole partite.

Per comprendere in che anno si cade in base al criterio di competenza, dunque, è necessario considerare quando è avvenuta l’accettazione dell’opera (o di una singola partita). In particolare, detta accettazione deve risultare senza riserve, in quanto solo i corrispettivi liquidati in via definitiva rappresentano costi fiscalmente rilevanti. Nel caso di acconti, cioè, l’esborso costituisce piuttosto un credito verso l’appaltatore/i fornitori, rilevando fiscalmente solo al momento dell’accettazione definitiva, come chiarito dall’AdE con la Risoluzione n. 260/2009.

Si ritiene allora opportuno produrre e conservare tutta la documentazione che attesti la data di esecuzione degli interventi, per poter imputare correttamente il bonus ai lavori eseguiti nel 2024, quando questi sono ancora in vigore.

Come agevolare i lavori del 2025

Alla luce di quanto evidenziato, è chiaro che la società immobiliare otterrà dal Sismabonus e dall’Ecobonus un risparmio fiscale che dipende in sostanza dalla quantità di opere che riuscirà a completare entro l’anno. Pertanto, risulta fondamentale considerare con quali altri metodi di agevolazione possano essere eventualmente alleggerite le spese relative alla prosecuzione dell’intervento edilizio nel 2025.

A tal proposito, sarà ancora in vigore, fino al 31 dicembre 2025, il bonus per l’eliminazione delle barriere architettoniche che, nella sua nuova formulazione riconfigurata dal DL 212/2023, agevola le opere di adeguamento di scale, rampe, montacarichi e ascensori. Non è dato sapere se siano stati programmati lavori del genere dalla società del gentile lettore, ma, se fosse questo il caso, l’agevolazione ben può essere richiesta in relazione alle opere realizzate nel 2025. Il bonus, regolato dall’art. 119-ter del DL 34/2020, consente di detrarre il 75% delle spese sostenute, fino al raggiungimento di massimali di spesa agevolabile variabili in base al tipo di immobile su cui si interviene e nel rispetto dei dettami tecnici del DM 234/1989.

Resta in vigore, altresì, la detrazione di tipo “acquisti” di cui all’art. 16-bis, co. 3 del Tuir, in vigore senza scadenza. Quest’ultima, nel dettaglio, consente a coloro che acquistano unità ristrutturate o restaurate direttamente dall’impresa che ha eseguito i lavori di ottenere una detrazione pari al 36% calcolato sul 25% del prezzo d’acquisto, fino a un massimo di spesa agevolabile pari a 48.000 euro. Per permettere ai propri clienti l’accesso a tale detrazione, l’impresa deve procedere alla vendita dell’immobile entro 18 mesi dalla fine dei lavori.

È evidente che tale operazione, pur non assegnando alla società alcun vantaggio fiscale diretto, offre potenzialità da non sottovalutare. Il bonus “acquisti”, infatti, rappresenta un “servizio” che l’impresa mette a disposizione dell’acquirente, che potrà essere gestito (come tutti i servizi) in chiave commerciale, con un effetto “leva” che rende più attrattiva la vendita delle unità immobiliari, anche a prezzi superiori rispetto agli immobili per i quali il bonus acquisti è precluso.