Superbonus ed errore nella pratica ENEA: gli elementi da considerare

Sono un avvocato e mi trovo a difendere un professionista che, pochi mesi dopo l’entrata in vigore del Superbonus, quando ancora le cose erano poche chiare (in realtà lo sono tuttora), ha commesso un errore nel calcolo dei massimali di spesa afferenti a una pratica di Super ecobonus consistente nel rifacimento del cappotto termico sulle parti comuni di un edificio condominiale. Più in particolare il mio assistito ha considerato nel conteggio dei massimali anche le unità pertinenziali presenti in un complesso “giuntato” all’edificio principale.

Considerando che la comunicazione all’ENEA è stata presentata da più di 90 giorni, e dovendo strutturare un atto di difesa conseguente a una citazione in giudizio per danni, vorrei sapere se esiste una definizione di “edificio” e quali sono i riferimenti di prassi che dettano le regole per il calcolo dei massimali di spesa.

Vorrei inoltre sapere se oltre agli aspetti di natura patrimoniale, si ravvedono ulteriori profili di responsabilità del professionista.

L’esperto risponde: la difesa in caso di errore

Quando si tratta di strutturare un atto difensivo derivante da problematiche di natura tecnica, è sempre opportuno avere ben presenti i riferimenti normativi e di prassi inerenti allo specifico caso. Una volta noti, il difensore avrà la possibilità di valutare la fondatezza delle “accuse” e quindi potrà strutturare in modo opportuno le proprie memorie. Chiaramente tutto ciò risulta più agevole se avviene con l’ausilio di un perito di parte in grado di valutare dal punto di vista tecnico le varie problematiche.

Definizione di “edificio” ai fini fiscali

La normativa e la prassi sulle detrazioni edilizie non forniscono una specifica nozione di “edificio”. In ambito fiscale, la definizione di “edificio” è stata fornita dall’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 14/2015 (nell’ambito dell’imposta sul valore aggiunto) che richiama quella di cui all’art. 2 del DLgs. 192/2005.

Per edificio si intende, dunque, “un sistema costituito dalle strutture edilizie esterne che delimitano uno spazio di volume definito, dalle strutture interne che ripartiscono detto volume e da tutti gli impianti e dispositivi tecnologici che si trovano stabilmente al suo interno; la superficie esterna che delimita un edificio può confinare con tutti o alcuni di questi elementi: l’ambiente esterno, il terreno, altri edifici; il termine può riferirsi a un intero edificio ovvero a parti di edificio progettate o ristrutturate per essere utilizzate come unità immobiliari a sé stanti“.

Tale definizione di edificio è diversa da quella fornita dalle definizioni tecniche uniformi, ai sensi delle quali per edificio si intende “Costruzione stabile, dotata di copertura e comunque appoggiata o infissa al suolo, isolata da strade o da aree libere, oppure separata da altre costruzioni mediante strutture verticali che si elevano senza soluzione di continuità dalle fondamenta al tetto, funzionalmente indipendente, accessibile alle persone e destinata alla soddisfazione di esigenze perduranti nel tempo”.

Anche adottando quest’ultima definizione le conclusioni circa il numero di unità immobiliari rilevanti ai fini del massimale di spesa non cambiano.

Determinazione dei massimali di spesa fiscalmente agevolabile

Nell’ambito dei bonus fiscali, per la determinazione dei massimali di spesa fiscalmente agevolabile devono essere osservati i seguenti principi (si veda, da ultimo, Circolare 17/E/2023 pag. 27-28):

• per gli interventi sulle parti comuni rileva il numero delle unità immobiliari che fanno parte dell’edificio nella situazione ante operam (= censite in Catasto all’inizio dei lavori), pertinenze incluse. Tuttavia se l’edificio è costituito esclusivamente da un’unità abitativa e dalle relative pertinenze, non sono ravvisabili elementi dell’edificio qualificabili come “parti comuni” e il limite di spesa resta uno;
• per gli interventi su singole unità immobiliari, l’ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione va riferito all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno, infatti, un autonomo limite di spesa, ma rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa di cui la pertinenza è al servizio;
• per interventi su pertinenze, si tiene conto del numero delle unità immobiliari “principali” servite dalla pertinenza stessa.

Con specifico riferimento all’intervento Super-Ecobonus “trainante” di isolamento termico, l’art. 119, primo comma, lett. a) del D.L. n. 34/2020 precisa chiaramente che nel massimale delle parti comuni possono essere conteggiate solo le unità immobiliari che compongono l’edificio. Si riporta il testo normativo:

a) interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio […]. La detrazione di cui alla presente lettera è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a:

• euro 40.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari;
• euro 30.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.

Riferimenti di prassi per la determinazione dei massimali di spesa fiscalmente agevolabile

Anche le indicazioni dell’Amministrazione Finanziaria si esprimono chiaramente in senso conforme, come è evidente dai seguenti stralci tratti dalle numerose pronunce dell’Agenzia delle Entrate sul tema:

• Circolare n. 30/E del 22/12/2020, quesito 4.4.4: “anche ai fini del Superbonus, analogamente a quanto previsto per il sismabonus e per l’ecobonus spettante per interventi realizzati sulle parti comuni e in base al tenore letterale dell’articolo 119, comma 1, lettera b) del decreto Rilancio riferita al «numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio», nonché del richiamo all’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, contenuto nel comma 4 del citato articolo 119, ai fini della determinazione del limite in questione, non devono essere considerate le pertinenze collocate in un edificio diverso da quello oggetto degli interventi”.
• Risposta ad interpello n. 806 del 13/12/2021, pag. 5-6: “anche ai fini del Superbonus, analogamente a quanto previsto per il sismabonus e per l’ecobonus spettante per interventi realizzati sulle parti comuni, ai fini della determinazione del limite in questione, non devono essere considerate le pertinenze collocate in un edificio diverso da quello oggetto degli interventi.

Pertanto, nel caso di specie, ai fini del calcolo della spesa massima ammessa al Superbonus, per gli interventi sulle parti comuni dell’edificio in condominio, non devono essere considerate le pertinenze dell’unità immobiliare di proprietà del coniuge dell’Istante in quanto situate in un edificio diverso da quello condominiale”.

• Risposta ad interpello n. 375 del 13/07/2022, pag. 7: “nel caso in cui l’ammontare massimo dispesa agevolabile sia determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio oggetto di interventi, il calcolo va effettuato tenendo conto anche delle pertinenze mentre non devono essere considerate le pertinenze collocate in un edificio diverso da quello oggetto degli interventi. Pertanto, nel caso di specie, ai fini del calcolo della spesa massima ammessa al Superbonus, per gli interventi sulle parti comuni dell’edificio composto dalle due unità abitative A/2, non devono essere considerate le pertinenze C/2 situate nell’edificio separato ubicato nella medesima area cortiliva”.
• Risposta ad interpello n. 18 del 08/01/2021, pag. 9-10: “Considerato che, come descritto dall’istante, le pertinenze sono collocate in un edificio diverso da quello oggetto degli interventi, in base al tenore letterale della disposizione riferita al «numero delle unità immobiliari di ciascun edificio» le predette pertinenze non devono essere considerate ai fini della determinazione del limite in questione”.

Altri profili di responsabilità

Stando ai contenuti del quesito, le dichiarazioni rese dal professionista nell’asseverazione ENEA in merito all’ammontare della spesa massima ammissibile, della spesa ammessa a detrazione e della detrazione spettante sono dunque errate.

Si ritiene pertanto che l’asseveratore possa essere sanzionato per violazione del comma 13-bis.1 dell’art. 119 del D.L. n. 34/2020 (decreto Rilancio), ai sensi del quale “Il tecnico abilitato che, nelle asseverazioni di cui al comma 13 e all’art. 121 comma 1-ter, lettera b), espone informazioni false o omette di riferire informazioni rilevanti sui requisiti tecnici del progetto di intervento o sulla effettiva realizzazione dello stesso ovvero attesta falsamente la congruità delle spese, è punito con la reclusione da 2 a 5 anni e con la multa da 50.000 a 100.000 euro. Se il fatto è commesso al fine di conseguire un ingiusto profitto per sé o per altri la pena è aumentata”.

Sarebbe inoltre opportuno sapere se il professionista, oltre che asseveratore, ricopriva anche il ruolo di direttore dei lavori.

In tal caso è giusto ricordare che il direttore dei lavori è preposto non solo al controllo tecnico, ma anche al controllo contabile ed amministrativo dell’esecuzione dell’intervento, affinché i lavori siano eseguiti a regola d’arte ed in conformità al progetto e al contratto (art. 114 del D.Lgs. 31.03.2023 n. 36).