Sismabonus-acquisti più Ecobonus: occhio alla ripartizione dei costi

Il Sismabonus acquisti, la detrazione riservata agli acquirenti di unità immobiliari antisismiche derivanti dalla demolizione e ricostruzione di interi edifici (D.L. n. 63/2013, art 16, comma 1 septies), è praticamente l’unico bonus fiscale che non richiede una contabilità dei lavori.

Il Sismabonus acquisti

Si applica infatti in misura fissa su una spesa pari a 96 mila euro (con aliquota 85% nel caso ricorrente in cui a seguito dei lavori si ottenga un miglioramento di due classi di rischio sismico) per ogni unità immobiliare oggetto di compravendita, sotto forma di riduzione del prezzo indicato nel rogito. Se il titolo edilizio è successivo al 16 febbraio 2023, la detrazione può essere fruita in 5 rate annuali di pari importo da parte degli acquirenti, indipendentemente che siano persone fisiche o società.

Tuttavia, quando si demolisce e si ricostruisce un edificio al fine di vendere gli appartamenti ricavati, il Sismabonus non è l’unica agevolazione disponibile. Se l’intervento è inquadrabile come “ristrutturazione edilizia”, il committente (solitamente la stessa impresa che poi vende gli appartamenti) può beneficiare per sé stessa anche dell’Ecobonus, purché le unità immobiliari di partenza siano riscaldate.

A differenza del Sismabonus a favore degli acquirenti, l’Ecobonus richiede una contabilità dei lavori. Si pone dunque il problema di stabilire, per talune tipologie di opere, in quale proporzione distribuire i costi (e quindi le detrazioni fiscali) tra le due famiglie, considerato che solo una (l’Ecobonus) richiede un approccio analitico, mentre l’altra è forfettaria.

Da cosa dipende l’attribuzione dei costi all’Ecobonus

È una questione in apparenza banale, che rivela la sua complessità all’atto pratico. Gli esempi potrebbero essere infiniti ma, per capirci meglio, pensiamo al caso di una palazzina che venga demolita e ricostruita con classico sistema a travi e pilastri in cemento armato, tamponamenti in laterizio e cappotto in polistirolo.

Risulta evidente che un tale intervento prevede alcune categorie di opere finalizzate al solo risparmio energetico, come la realizzazione del cappotto termico. In tal caso, non c’è dubbio che la voce di costo legata all’intervento di efficientamento energetico vada totalmente detratta con le modalità e le percentuali tipiche dell’Ecobonus.

Tuttavia, altre categorie di lavori che interessano la palazzina dell’esempio non avranno come unico fine il risparmio energetico, ma risponderanno ad una pluralità di funzioni differenti. Si pensi ai ponteggi: è ovvio che questi vengono utilizzati non solo per realizzare la parte “eco” dell’edificio, ma anche per il compimento del resto dei lavori. Di conseguenza, i costi sopportati per realizzare tali necessarie strutture dovranno essere attribuiti all’Ecobonus solo in percentuale.

Analogamente, pensiamo ai blocchi di tamponamento in laterizio, che servono sia per contribuire alla coibentazione, sia a chiudere l’involucro dal punto di vista edilizio, arrivando in alcuni casi ad avere anche una funzione strutturale.

Come fare quindi a ripartire correttamente queste categorie di lavori?

Serve un criterio oggettivo

Quando si tratta di quantificare i bonus fiscali è sempre bene adottare criteri oggettivi, che consentano un domani di fornire una giustificazione del proprio operato ai funzionari dell’Agenzia delle Entrate addetti al controllo della pratica.

Non sempre esistono linee guida ufficiali da seguire e il tema oggetto del presente articolo ne è appunto privo.

Un possibile criterio di ripartizione potrebbe essere basato sul valore delle opere, suddividendo le voci di costo in due macrofamiglie riconducibili:

• al risparmio energetico;
• al resto (opere edili in genere e strutturali).

Sarà questa proporzione a darci una possibilità di misura (non l’unica, per la verità) di quale percentuale di lavori attribuire all’Ecobonus e quale escludere.

Un altro criterio potrebbe invece essere basato sulle tempistiche di esecuzione, seguendo il cronoprogramma.

Un esempio pratico

Ipotizziamo che l’importo dei lavori sia pari a complessivi 10 milioni di euro. Ipotizziamo inoltre che, in base al computo metrico, le voci di costo riconducibili al risparmio energetico (isolamenti, serramenti, impianti, etc.) “cubino” per 4 milioni.

In un simile caso, prescindendo dai massimali di spesa e dalle percentuali di detrazione fiscale, che non influiscono sul presente criterio di ripartizione, potrà operarsi – in via meramente esemplificativa e semplificata – la seguente proporzione:

10 : 4 = 100 : X (i 10 milioni totali stanno ai 4 milioni per il risparmio energetico, come 100 sta ad X).

Da tale proporzione, si ricava che la percentuale dei lavori unicamente dedicata a interventi di tipo “eco” è pari al 40%. In altre parole, il costo del ponteggio, così come quello dei blocchi di tamponamento sopra descritti, potrà essere imputato all’Ecobonus al 40%.

Cosa conviene all’impresa

Essendo il Sismabonus acquisti una detrazione fissa, che dipende solo dal numero di unità immobiliari presenti nello stato post ricostruzione, la convenienza per l’impresa esecutrice sarà quella di traslare all’interno dell’Ecobonus il maggior numero di voci di costo e con gli importi più alti possibile. Essendo infatti variabile, come detto, l’Ecobonus dipende proprio dalla contabilità dei lavori e dal criterio che si adotta per la ripartizione che, aldilà di piccoli adattamenti percentuali, deve essere sempre basato su stime analitiche e prudenziali, al fine di poter giustificare domani ciò che si è fatto oggi.

Conclusione

Quello della ripartizione dei costi è un percorso che va pianificato fin dall’inizio del cantiere, onde evitare di trovarsi alla fine, all’atto della predisposizione delle asseverazioni tecniche, con problematiche contabili difficili da rimediare.

Non bisogna dimenticare infatti che le decisioni finali sulle modalità di attribuzione dei costi competono esclusivamente al tecnico asseveratore (il termotecnico, nella fattispecie dell’Ecobonus). Così può accadere che proprio in fase di rilascio dell’asseverazione, accompagnata come normale da un più elevato livello di attenzione sui dati, emergano incongruenze che possono essere sanate ex post solo mediante correttivi delle dichiarazioni dei redditi non sempre facili da gestire, soprattutto se vi sono di mezzo bonus fiscali e cessioni dei crediti.